Договор аренды нежилого помещения гарант

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Договор аренды нежилого помещения гарант

Гражданский кодекс РФ допускает возможность оспаривания своей сделки даже дееспособным гражданином. Ему достаточно доказать, что именно в момент подписания договора «он был неспособен понимать значение своих действий или руководить ими».

Тут помню, тут — нет

На такие обстоятельства ссылаются не только рядовые потребители, но и участники делового оборота: предприниматели, топ–менеджеры или даже владельцы компаний.

Так, не желающая выплачивать миллионный долг КУГИ бизнесвумен Наталья Чичкова заявила, что страдает хроническим психическим расстройством и наблюдалась в городской психиатрической больнице имени Скворцова–Степанова, а подписывая договор аренды нежилого помещения в 2000 году и пролонгируя его в 2005 году, не осознавала своих действий.

Назначенная более чем через 10 лет после таких событий судебно–психиатрическая экспертиза подтвердила эти доводы (то есть временное помутнение рассудка). Арбитражный суд вынужден был признать договор аренды недействительным, окончательное решение вступило в силу 18 мая 2015 года.

Схожие дела сейчас рассматриваются сразу в нескольких районных судах Петербурга по искам кредитных организаций (Сити Инвест Банк, Промсвязьбанк, GE–Money Банк, Росбанк) — к ИП Марии Ивановой, которая задолжала им в общей сложности около 40 млн рублей.

Как и Наталья Чичкова, она утверждает, что в момент подписания договоров была «неспособна понимать значение своих действий» и ходатайствует в проведении психиатрической экспертизы.

Один из судов уже отказал в ходатайстве, другие пока не определились по отношению к этому ходатайству.

«Психиатры, которые впервые видят пациента, подтверждают, что 10 лет назад в конкретный день он находился в невменяемом состоянии. На основании таких экспертных заключений суды порой выносят решения о недействительности договоров», — сетует замначальника юридического управления АО «Сити Инвест Банк» Виктория Архипова.

Причем во всех подобных случаях расстройство не желающих исполнять обязательства граждан носило разовый и весьма избирательный характер: они не оспаривают свою дееспособность, не отказываются от выгодных сделок, чаще всего продолжают заниматься бизнесом. «Неспособность» возникала только при заключении обременительных для них договоров и необходимости их исполнять.

Потусторонние силы

Аргументы, которые выдвигают некоторые истцы, порой действительно позволяют усомниться в их адекватности. Так, опять же предпринимательница Любовь Донцова, отказываясь выплачивать задолженность ОАО «Национальный банк «Траст», заявила, что «находилась под гипнотическим воздействием, была зомбирована парапсихологами». Судья в такое потусторонние влияние не поверил.

Более сложную комбинацию попыталась разыграть предпринимательница Танзили Бикмеева, не желающая по решению арбитражного суда выплачивать недоимку за пользование земельным участком. На основании заключения психиатрической экспертизы районный суд признал ее недееспособной.

Но суд отказался пересматривать ранее принятое решение по вновь открывшимся обстоятельствам, так как на момент заключения сделки бизнесвумен была дееспособна, а доказательств ее невменяемости представлено не было.

Соучредитель ООО «УниверсалСтрой» Анатолий Тихомиров, оспаривающий сделку по продаже своей доли, предъявил справку из Военно–медицинской академии. Но служители Фемиды не признали ее достаточным доказательством наличия временного расстройства психической деятельности.

А вы, часом, не псих?

Юристы убеждены, что предупредить подобные споры и негативные для добросовестных участников рынка решения невозможно.

«Но минимизировать риск можно, удостоверяя сделку у нотариуса, который обязан оценить дееспособность гражданина на предмет понимания и способности совершения юридически значимых действий», — полагает Александра Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

«На практике психиатры иногда действительно выдают сомнительные заключения, а суды соглашаются с выводами экспертов, в том числе отказывая в проведении повторных и дополнительных экспертиз, — констатирует Сергей Токарев из Pen&Paper.

— Полностью защититься от такого, по сути, мошенничества невозможно, но при подписании значимых контрактов стоит принимать превентивные меры: заключать договор при свидетелях, запросить у контрагента справку из психдиспансера и т. д. Это не панацея, но в совокупности эти меры позволят доказать, что, подписывая договор, контрагент находился во вменяемом состоянии, а накануне совершал действия, подтверждающие намерение заключить сделку».

Рыночное здоровье

В зоне риска в первую очередь находятся кредитные организации. Но в большинстве опрошенных журналистом «ДП» банков утверждают, что пока с попытками отказаться от возврата займа под предлогом временного помутнения рассудка пока не сталкивались.

Директор департамента розничного бизнеса Балтинвестбанка Андрей Запорожский отнесся к ситуации даже с иронией: «Тот, кто захочет потом оспорить договор под предлогом невменяемости, должен суметь добраться до офиса, не возбудив подозрений по дороге.

И ухитриться в общем зале на глазах сотрудников вести себя здраво и адекватно».

Но в последнее время число решений о признании договоров недействительными из–за временной невменяемости увеличилось. По мнению Виктории Архиповой, такая практика угрожает безопасности и стабильности всего рынка.

«Если такая практика устоит, то банки вынуждены будут запрашивать у всех заемщиков справки о психиатрическом здоровье или подвергать своих клиентов унизительной процедуре обследования», — говорит юрист. Впрочем, покупатели недвижимости на вторичном рынке зачастую требуют справки от психиатра от продавцов, особенно людей преклонного возраста.

Не исключено, что недобросовестное поведение отдельных предпринимателей вынудит проходить малоприятное обследование законопослушных заемщиков, арендаторов, продающих бизнес учредителей компаний и др.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2015/06/05/Psihiatr_kak_garant_dogov

5⃣ ошибок арендодателя в договоре | Право Гарант

Договор аренды нежилого помещения гарант

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

▶ ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

▶ ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

▶ ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

▶ ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

▶ ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

НРАВЯТСЯ НАШИ СОВЕТЫ ДЛЯ БИЗНЕСА? ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАШЕМУ КАНАЛУ В ⏩ TELEGRAM ⏪ И ВЫ НЕ ПРОПУСТИТЕ НИ ОДИН ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ!

Источник: https://pravogarant.com.ua/publications/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды гарант

Договор аренды нежилого помещения гарант

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода: В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи).

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Можно указать и его номер (если заключено несколько дополнительных соглашений).

  • Указывают наименования компаний, а также ФИО и должности лиц, которые действуют от имени этих организаций. Ссылаются на документы, которые дают такое право (Устав, доверенность и др.).
  • Затем нужно указать предмет соглашения – т.е.
    до какой даты будет действовать основной договор.
  • В тексте обязательно отражают, что в остальных условиях стороны будут действовать в соответствии с текстом основного договора.
  • Прописывают, что соглашение составлено в 2 оригинальных экземплярах.
  • Уполномоченные лица (обычно это сами генеральные директора) ставят подписи, расшифровки подписей.

Кодекса).

В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта.

  • Скачать бланк дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец дополнительного соглашения на пролонгацию (продление) договора аренды нежилого помещения

Оформление нового контракта

Составление нового договора аренды нежилого помещения производится в соответствии с требованиями к оформлению договоров аренды, прописанными в ГК РФ.

Если контракт заключается на период более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Регистрация позволяет снизить риски как для арендодателя, так и для арендатора.

Внимание

Последние изменения: Январь 2019

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора.

Если арендатор в течение времени аренды добросовестно выполнял свои обязательства, он имеет первостепенное право перед третьими лицами на заключение нового арендного контракта с тем же арендодателем на следующий срок.

Согласно ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор обязан письменно оповестить арендодателя о наличии такого желания, передав уведомление лично в руки или же отправив заказным письмом по почте.

Указать нужно следующее:

  • наименование сторон – от кого и кому уведомление;
  • адреса, телефоны сторон;
  • название документа;
  • описательная часть – на основании чего и др.;
  • перечень приложений к уведомлению;
  • подпись арендатора.

Образец доступен чуть ниже.

Итак, пролонгировать договор аренды можно двумя способами – путем автоматического продления согласно ч. 2 ст.
До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам.
Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления.

ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

Заключенный (возобновленный) договор на аренду на неопределенное время нельзя отнести к такому же виду, что и договора, которые подписаны на срок более года, поэтому для них не требуется проводить государственную регистрацию (Информационное письмо № 59).

Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период.

Важно

Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.

По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.

Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.

Вариант 1: без доп.

Судебная практика показывает, что в таком случае исполнение соглашения обязательно, поэтому уклоняющейся стороне будет крайне затруднительно обосновать свою позицию. Поэтому вариант подписания допсоглашения вполне приемлем.

Обычно этот документ имеет точно такую же структуру, как в рассмотренном выше примере.

В тексте можно еще раз продублировать информацию о том, как именно взимается арендная плата (в каком размере и по каким расчетам).

При этом важно понимать, что текст допсоглашения по продлению сроков должен содержать описание исключительно этого пункта. Не допускается добавлять в него, например, изменение арендной платы, условий использования имущества, обязанностей по его содержанию и т.п.

Если требуется изменить сразу несколько пунктов, можно подписать несколько допсоглашений или же объединить их в одно (без названия).

Если компания использует печать в документообороте, необходимо поставить и ее.

Ориентироваться можно на такой пример.

Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более.

Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев.

После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.

Законодательство допускает оба варианта. Однако если просто подписать допсоглашение, возникает риск того, что какая-либо из сторон откажется исполнять свои обязательства ввиду того, что документ не прошел обязательную государственную регистрацию.

В общем, особых трудностей оформление соглашения не должно вызвать, так как зачастую граждане просто копируют части договора с его реквизитами и указанием сторон и прописывают срок, на который договор пролонгируется.

На практике часто встречается продление договорных отношений с помощью письма, которое направляется другой стороне.

Источник: http://realkonsalt.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-o-prodlenii-sroka-dejstviya-dogovora-arendy-garant

Рука правосудия
Добавить комментарий