Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец

Перезаключаем договор аренды: как учесть улучшения?

Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец

Не секрет, что договоры аренды зданий, других капитальных сооружений (их отдельных частей), заключенные на 3 года и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст.

793 ГКУ) и требуют госрегистрации права пользования недвижимым имуществом (ст. 794 ГКУ).

Но многие предприятия, не желая связываться с этими процедурами, обходят требования ГКУ стороной: заключают договор сроком до 3 лет, а дальше своевременно продлевают договорные отношения с арендодателем.

Причем сделать это можно двумя способами: либо перезаключить новый договор аренды с тем же арендодателем на аренду «старого» помещения, либо продлить действие существующего договора допсоглашением к нему.

Предприятие воспользовалось первым способом, т. е. по окончании срока действия старого договора оформили новый на аренду того же помещения. После чего и возник вопрос: как быть с улучшениями, произведенными арендатором? Кто должен их учитывать после перезаключения договора: как прежде, арендатор или уже арендодатель?

К сожалению, вы ничего не сказали о характере улучшений — были ли они отделимыми или неотделимыми от объекта аренды. Ну а поскольку этот факт имеет важное значение в целях учета, рассмотрим оба варианта. А начнем с тех, что попроще…

Отделимые улучшения: все свое ношу с собой

Для начала вспомним, что речь идет именно об оформлении нового договора аренды, а не о продлении старого. Что это значит?

После прекращения срока действия старого договора арендатор возвращает объект аренды собственнику по акту приемки- передачи, а после подписания нового договора арендодатель передает помещение обратно уже по новому акту

Оформлять передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору и обратно актом требует ст. 795 ГКУ. Именно с подписания этого документа исчисляют срок действия, а также прекращения договора аренды (если иное не установлено договором).

Теперь вернемся к отделимым улучшениям.

Как указано в ч. 2 ст. 778 ГКУ, если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, арендатор имеет право на их изъятие. То есть при передаче арендованного помещения собственнику по акту приема-передачи, а также при получении арендованного имущества после перезаключения договора аренды на новый срок отделимые улучшения туда-сюда можно не передавать.

Отсюда нехитрые правила учета таких расходов.

Бухгалтерский учет. Поскольку отделимые улучшения, как правило, по окончании срока аренды остаются собственностью арендатора, то учет таких объектов нужно вести в составе собственных основных средств (на соответствующем субсчете счета 10 «Основные средства») или МНМА (субсчет 112 «Малоценные необоротные материальные активы»).

Соответственно, при передаче арендованного имущества по окончании срока действия договора аренды (или при его досрочном расторжении) ваш объект ОС (МНМА), созданный из стоимости улучшений, продолжает числиться у вас на балансе и не «уходит» вместе с объектом аренды. А значит, и его амортизация не прекращается*.

Налог на прибыль. Здесь вас тоже не ждет никаких сюрпризов. Малодоходники учитывают объект ОС (МНМА), полученный в результате улучшений, по правилам бухучета, т. е. уменьшают объект налогообложения на сумму амортизации их стоимости.

Высокодоходники и малодоходники-«добровольцы» ведут дополнительно налоговый учет таких ОС и корректируют финрезультат на налоговые разницы по пп. 138.1 — 138.2 НКУ. По МНМА налоговых разниц нет и у высокодоходников (см., например, письмо ГФСУ от 11.01.2018 г. № 116/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

А вот прекращение договора аренды, а также заключение нового договора на налоговоприбыльный учет вашего собственного объекта ОС (МНМА) никак не повлияют.

НДС. Суммы «входного» НДС, уплаченного в связи с проведением улучшений, попадают в налоговый кредит (НК) по НДС. Естественно, при наличии зарегистрированных в ЕРНН налоговых накладных (НН).

Перезаключение договора аренды не изменяет налоговых обязательств (НО) арендатора. Причина все та же: собственником отделимых улучшений после окончания срока действия договора аренды остается арендатор и соответственно к арендодателю такие улучшения не переходят. Это значит, что в таком случае отсутствует факт налогооблагаемой поставки и нет объекта для начисления НДС-обязательств.

Неотделимые улучшения: попользовался — передай дальше

Неотделимым считают такое улучшение, которое не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания (ст. 187 ГКУ). По окончании срока действия договора аренды (при его досрочном расторжении) такие улучшения остаются у арендодателя.

То есть после завершения договора объект аренды передают по акту приемки-передачи арендодателю.

Этим же актом вы передаете и произведенные вами улучшения: ведь они являются неотделимыми, а значит, оставить их «при себе» на время перезаключения договора, увы, не получится

Ну и соответственно после перезаключения договора объект аренды возвращается к вам по новому акту приемки-передачи единым объектом без всяких отдельных улучшений. Этот факт определяет порядок учета неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет. В бухучете неотделимые улучшения учитывают так:

по окончании улучшения (при вводе объекта в эксплуатацию) — на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы». Причем независимо от стоимости таких улучшений (т. е. без учета критерия для разграничения ОС и МНМА);

в периоде эксплуатации объекта аренды с улучшениями стоимость улучшений амортизируют по правилам П(С)БУ 7 «Основные средства»прямолинейным или производственным методом. При этом срок полезного использования объекта, как правило, приравнивают к сроку действия договора аренды;

после окончания срока действия договора аренды показывают бесплатную передачу улучшений арендодателю. При этом остаточную стоимость такого объекта (при ее наличии) с субсчета 117 списывают в состав прочих расходов (Дт 976 «Списание необоротных активов»)**.

Получается, при передаче объекта аренды собственнику вкупе с его улучшениями вы списываете их с баланса и начисление бухамортизации прекращаете.

При получении объекта обратно он достанется вам уже целиком по стоимости, указанной в договоре аренды (улучшения отдельно не выделяют).

Налог на прибыль. Малодоходники используют исключительно данные бухучета. Поэтому пока улучшения «висят» у вас на балансе (субсчет 117) и амортизируют, объект налогообложения уменьшают на сумму амортизации при включении ее в расходы.

При передаче объекта аренды вместе с улучшениями начисление амортизации в бухучете прекращают. Значит, с этих пор амортизация не влияет и на налоговый учет.

Но особо горевать по амортизации не стоит.

Недоамортизированные расходы на улучшение объекта уменьшат объект обложения налогом на прибыль в периоде их списания в состав бухрасходов (Дт 976)

Причем уменьшат сразу, одной суммой, а не частями, как при амортизации.

Высокодоходники ведут налоговый учет ОС. Поэтому пока объект улучшений числится у вас на балансе, до тех пор налоговая амортизация объекта улучшений через корректировку по пп. 138.1 — 138.2 НКУ уменьшает объект налогообложения.

Кстати, стоимость улучшений арендованных ОС налоговики рекомендуют учитывать как отдельный объект ОС группы 9 «Прочие основные средства» с минимально допустимым сроком полезного использования 12 лет (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 15.02.2018 г. № 632/ІПК/8/26-15-12-03-09-11, консультацию из БЗ 102.05).

После окончания срока действия договора в периоде бесплатной передачи улучшений высокодоходник увеличивает финрезультат на сумму «бухгалтерской» остаточной стоимости объекта улучшения и одновременно уменьшает финрезультат на сумму «налоговой» остаточной стоимости этого же объекта. То есть и у высокодоходников недоамортизированная стоимость для налогового учета не пропадет, а уменьшит объект налогообложения в периоде списания объекта улучшений.

Еще одна разница «подстерегает» тех, кто арендует помещение у (1) неплательщиков налога на прибыль (кроме физических лиц) или (2) «нулевиков».

В таком случае при бесплатной передаче улучшений придется показать увеличивающую разницу в сумме балансовой стоимости объекта улучшений по данным бухучета, сложившейся на момент передачи объекта (п.п. 140.5.10 НКУ).

Поэтому с «прибыльной» точки зрения выгоднее возвращать полностью самортизированный в бухучете объект улучшений. Ведь тогда остаточная балансовая стоимость будет равна нулю, а значит, и разницы не будет.

НДС. «Входной» НДС, уплаченный в составе стоимости неотделимых улучшений, в свое время увеличил НК по НДС.

Теперь, когда вы перезаключаете договор аренды с возвратом улучшений по акту приема-передачи, происходит и поставка (бесплатная передача) арендодателю таких улучшений — объекта необоротных активов.

Такая поставка — объект обложения НДС (п.п. «в» п.п. 14.1.191 НКУ, п.п. «а» п. 185.1 НКУ). А это уже основание начислить НДС-обязательства на дату передачи объекта улучшений (п.

187.1 НКУ).

Интересно, что налоговики о начислении НДС-обязательств в случае перезаключения договора аренды разъясняют иначе. По их мнению, если:

(1) после окончания срока действия договора аренды заключают новый договор с тем же арендодателем и на тех же условиях и

(2) помещение передают актом приемки-передачи, по которому улучшения не передают,

в таком случае поставки улучшений нет и, соответственно, нет оснований для начисления НДС-обязательств (см. письмо ГФСУ от 30.01.2018 г. № 352/6/99-99-15-03-02-15/ІПК // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 17, с. 3).

Однако, по нашему мнению, так рассуждать можно только в случае с отделимыми улучшениями, которые действительно актом приемки-передачи можно не передавать.

А вот в случае неотделимых улучшений передать объект аренды без этих улучшений не получится физически. Поэтому вывод о необложении НДС таких операций достаточно сомнителен.

Значит, прежде чем брать его на вооружение, позаботьтесь о получении «разрешающей» ИНК в адрес вашего предприятия.

Ну а для тех, кто все-таки не рискнет отказаться от НО по НДС, несколько слов скажем о базе НДС.

Тут тоже не все так гладко, как хотелось бы.

На наш взгляд, за базу для начисления НДС нужно брать остаточную стоимость передаваемых улучшений по данным бухучета на начало отчетного периода, в котором осуществлялась передача улучшенного имущества (п. 188.1 НКУ). Налоговики в свое время разъясняли так же (см. письмо ГФСУ от 05.11.2015 г. № 23622/6/99-99-19-03-02-15).

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/may/issue-43/article-36737.html

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец 2019 год

Договор аренды с неотделимыми улучшениями образец

Бухгалтерия и банки», 2012, N 1

В практике банков достаточно часто возникают вопросы, связанные с арендой. И на многие из них в законодательстве РФ нет прямого ответа. Выход из ситуации можно найти, проанализировав арбитражную практику, а также разъяснения Минфина России и ФНС России.

Возможность пересматривать арендную плату чаще одного раза в год

Достаточно болезненный для арендаторов вопрос — это частота изменения арендной платы. Особенно если арендодатель постоянно поднимает вопрос о ее повышении. Однако далеко не во всех случаях аппетиты арендодателей нужно удовлетворять.

Напомним, что п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы стороны могут изменять по своему соглашению в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Иными словами, общее правило устанавливает следующее: менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. Все отклонения от данного положения необходимо предусматривать в договоре.

Поэтому полагаем, что, если договор заключен на срок менее года, размер арендной платы изменять нельзя. Это подтверждает и складывающаяся арбитражная практика .

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности изменения размера арендной платы

В процессе исполнения договора аренды возникает еще множество ситуаций, когда у арендатора и арендодателя возникают претензии друг к другу по поводу размера арендной платы и порядка ее изменения. Приведем несколько примеров.

1. Если у арендодателя поменялись налоговые обязательства, то это не повод для того, чтобы менять размер арендной платы.

В рассмотренном судом споре стороны пришли к соглашению, что арендная плата по договору составляет определенную сумму, которая включает в себя НДС по ставке 18%. Впоследствии арендодатель продал недвижимость компании, применявшей УСН.

При этом сумма арендной платы еще несколько месяцев, до заключения сторонами дополнительного соглашения, оставалась прежней. Единственное отличие: в актах указывалось, что это сумма без НДС. Арендатор, посчитав, что он заплатил арендную плату в большем размере, обратился в суд.

Но суд занял сторону арендодателя, указав, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды. Спорным договором не установлен порядок изменения арендной платы в случае изменения ставки НДС.

В то же время по общему правилу (п. 1 ст. 450 ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон .

2. Если стороны согласовали механизм расчета арендной платы, то корректировка суммы арендной платы в результате применения согласованного механизма не будет изменением арендной платы.

В частности, в договоре стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Иными словами, размер арендной платы в рассматриваемом споре был определяемым.

Суд пришел к выводу, что в таком случае фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки главой администрации г. К. коэффициентов, используемых при ее расчете, не будет изменением в соответствии с п. 3 ст.

614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия .

3. В договоре стороны могут согласовать порядок одностороннего изменения арендной платы.

Так, стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, направив арендатору уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости в десятидневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Указанное уведомление является основанием для внесения арендатором арендных платежей в размере, определенном в результате новой ежегодной оценки. Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный арендодателем отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы арендатором получен и в установленном порядке не оспорен, суд пришел к выводу, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены .

4. Порядок изменения размера арендной платы должен быть детально оговорен сторонами договора.

В рассмотренном судом споре согласно договору размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отменой льгот, отменой освобождения от арендной платы и др.

Об этих обстоятельствах арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

Суд пришел к выводу, что само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части .

Нужно ли дополнительное соглашение

В соответствии с п. 1 ст.

452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, если сам договор не устанавливает иные правила, то дополнительное соглашение к договору аренды необходимо составить в той же форме, что и сам договор. Поэтому возможны следующие варианты:

  1. в договоре указано, что все его условия могут быть изменены только путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Это означает, что условия можно изменить только в этом порядке. Например, ВАС РФ рассмотрел спор, в котором арендодатель письмом уведомил арендатора об увеличении арендной платы. При этом заключенный сторонами договор аренды предусматривал, что изменение арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением. Стороны не представили доказательств заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Исходя из этого, суд посчитал суммы, которые арендодатель получил в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы, неосновательным обогащением. И арендодателю пришлось заплатить еще и проценты за пользование чужими денежными средствами (Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2982/11);
  2. договор предусматривает, что изменение одного или нескольких условий возможно и без заключения дополнительного соглашения. Например, путем письменного уведомления арендодателем арендатора о том, какие изменения и с какого времени будут иметь место. Такой порядок вполне возможен и не будет противоречить требованиям гражданского законодательства РФ. Например

Источник: https://avtoadvokat62.ru/dogovora/dogovor-arendy-s-neotdelimymi-uluchshenijami-obrazec-2019-god.html

Рука правосудия
Добавить комментарий