Договор аренды вид документа

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды вид документа

Мы все привыкли, что обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость, однако возможна государственная регистрация и договора аренды, если помещение как жилое, так и нежилое арендуется на 12 и более месяцев. При этом договор долгосрочной аренды нежилого помещения также регистрируется в Росреестре (Управлении ФРС по Москве), как и купли-продажи.

Кстати, только после того, как происходит регистрация права аренды, договор аренды начинает иметь свою законную силу (ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.), то есть просто договор ее не несет, хотя такая практика встречается повсеместно. Составляют договор аренды поэтому чаще всего на срок не более 11 мес., таким образом, его не приходится официально регистрировать.

Так оно проще, конечно, но у вас не будет ощущения надежности, что вы действительно владеете, хоть и временно, помещение и вас не смогут выгнать, повысить цену, обязать оплачивать иные услуги и т. д., что, к сожалению, очень часто случается на практике и относительно жилой и нежилой недвижимости.

Поэтому, если вы хотите быть уверенными в завтрашнем дне и что вы сможете пользоваться помещением определенный срок, который оговаривается в договоре, гораздо лучше, если регистрация договора аренды нежилого помещения все таки произойдет.

Как готовится регистрация договора аренды нежилого помещения

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.

Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.

Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы.

Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.

Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.

Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.

Срок регистрации договора аренды

Договор аренды в Росреестре регистрируется в течение 10 рабочих дн., как и договор купли-продажи. Данные о сделке вносятся в Единый гос. реестр прав (ЕГРП), а на договорах ставятся спец. отметки: печати и записи.

Однако, если будут обнаружены ошибки или недостаточно будет документов, срок регистрации может увеличиться, а с тем кто регистрирует данную сделку свяжутся, чтобы внести необходимые коррективы или подать доп. документы. Поэтому обязательно нужно оставлять в рег. органе контакты для связи.

После того, как произойдет регистрация договора аренды нежилого помещения (или жилого), у арендатора и арендодателя должны остаться у каждого на руках по одному экземпляру договора. Такой договор и будет главным признаком законного права аренды.

Стоимость регистрации (гос. пошлины):

  • для физ. лиц – 2000 руб.;
  • для юр. лиц – 22 000 руб.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения

Итак, как мы уже написали, чтобы зарегистрировать право аренды, нужно подать целый пакет документов в Управлении ФРС. Сделать это могут как сами участники сделки лично, так и иные лица по доверенности.

Успех регистрации будет зависеть от того все ли правильно оформлено, все ли документы приложены и в нужном количестве экземпляров.

В общем порядке от собственника и арендатора понадобятся следующие документы и сведения:

для физ. лиц:

  • заявление (оригинал) о гос. регистрации договора аренды, которое подает собственник или будущий арендатор или лицо по доверенности, или нотариус, если договор был оформлен нотариально;
  • документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт) – оригинал;
  • квитанция об уплате гос. пошлины (копия и оригинал);
  • свид-во о праве собственности на помещение – копия (заверенная у нотариуса);
  • доверенность или иной соответствующий документ, если заявитель третье лицо – оригинал и копия;
  • доверенность или иной документ на лицо, которое подписывало договор аренды, если это было сделано третьим лицом – оригинал и копия;
  • сам договор аренды – оригинал, не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • согласие супруга (заверенное у нотариуса) или документ, свидетельствующий о том, что объект не находится в собственности супруга, если участник сделки в браке;
  • кадастровый паспорт (который выдан после 2008 г.) или иной документ, выдававшийся ранее, если имеется – оригинал и копия;
  • иные документы.

для юр. лиц:

  • заявление (оригинал) о гос. регистрации договора аренды, которое подает собственник или будущий арендатор или лицо по доверенности, или нотариус, если договор был оформлен нотариально;
  • сам договор аренды – оригинал, не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт), представляющего юр. лицо – оригинал;
  • документ, который удостоверяет полномочия заявителя действовать от имени юр. лица – оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
  • кадастровый паспорт (который выдан после 2008 г.) или иной документ, выдававшийся ранее, если имеется – оригинал и копия;
  • свид-во о праве собственности на помещение – копия (заверенная у нотариуса);
  • документы учредительные юр. лица – оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
  • выписка из ЕГРЮЛ – оригинал;
  • свид-во ИНН, ОГРН – копии (заверенные нотариально);
  • решение о сделке от органа (компетентного) юр. лица – оригинал и копия;
  • иные документы.

Как мы уже отметили ранее кроме указанных документов в рег. органе могут запросить и дополнительные сведения или документы, если будет обнаружена их нехватка.

Кроме того в них могут быть также ошибки, неточности, просрочены даты использования и т. д., что также повлечет доп. вопросы и действия.

Поэтому будьте внимательны при подготовке всего пакета документов, чтобы регистрация договора аренды нежилого помещения прошла как можно гладко.

Подытожим:

Итак, как видите, зарегистрировать договор аренды на нежилое помещение – это процедура, которую может провести и не специалист, однако все же намного лучше, если вы привлечете профессионалов: юристов, регистраторов, риелторов и т. п. Ведь важно не только правильно составить и подготовить все документы, но и учесть интересы обеих сторон, а в этом помогут грамотные специалисты. Будьте внимательны и максимально ответственны при сделках с недвижимостью!

См. также:

Источник: http://www.reghelp.ru/registratsya_dogovora_arendy.shtml

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Договор аренды вид документа

14 декабря 2018 Пригодится для: Предприниматели

Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге

В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.

ФЛПФизическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров:

  • жилые помещения (квартиры, дома) до 100 кв. м;
  • нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 300 кв. м;
  • земельные участки до 0,2 га.

Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕНЕдиный налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.

При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 100 кв. м жилья и/или до 300 кв. м нежилой недвижимости.

Не все единщики могут заниматься арендой.

1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.

2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.

Как сдать в субаренду рабочее место

Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.

Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества.

Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.

3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.

Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, 68.31Агентства недвижимости, 68.32Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта.

Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.

Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин. То есть если у вас есть помещение в 700 кв. м, вы не можете 300 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные 400 — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.

Как зарегистрировать новый КВЭД

Сначала нужно подать форму 11 госрегистратору, а потом заявление о применении упрощёнки — в налоговую. В п. 7 «Місце провадження господарської діяльності» надо будет указать адреса, где расположена ваша недвижимость.

Заявление о применении упрощённой системы налогообложения

Если только регистрируетесь предпринимателем, просто укажите нужные виды деятельности в регистрационных документах.

Аренда на общей системе

На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.

Документы, подтверждающие доход от аренды

На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.

Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.

Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.

Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).

Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.

Если сдаёте недвижимость как физлицо

Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе.

Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году.

А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица

Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).

Не нужно уплачивать ЕСВЕдиный социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв.

м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы.

А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение 3 банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).

Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в расчёте по форме № 1ДФ, признак дохода от аренды помещения у физлица — «106». Подавать его нужно каждый квартал, но только если в этот период начисляли доход физлицу.

Что прописать в договоре аренды

Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.

Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):

  1. Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
  2. Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
  3. Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
  4. Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.

Также надо прописать сопутствующие платежи:

  • коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
  • расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.

При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.

Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника. А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-sdavat-i-arendovat-nedvizimost-esli-ty-predprinimatel

Рука правосудия
Добавить комментарий