Договор купли продажи жилого помещения образец

Договор купли-продажи дома. Образец и бланк 2019 года

Договор купли продажи жилого помещения образец
Контракты, касающиеся продаж и приобретений недвижимости, являются одними из самых распространенных в контрактуальном праве. В их число, как отдельный вид, входят и договоры купли-продажи дома, имеющие как сходство с другими сделками, так и особенности, связанные со статусом жилых домов.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи домаОбразец договора купли-продажи дома

В чем отличия

Жилой дом обладает двумя отличающими его от других видов недвижимости критериями. В первую очередь жилой дом – это жилье, то есть помещение, имеющее свое четко определенное назначение. Во-вторых, жилой дом – это отдельное здание, расположенное на отдельном земельном участке. Из этих критериев проистекают другие особенности жилых домов, и в частности:

  1. Наличие при доме земельного участка, который может как быть в собственности владельца дома, так и быть отведенным под жилой дом и находиться в собственности муниципалитета.
  2. Наличие собственных коммуникаций при доме. Как известно, поставщики коммунальных услуг осуществляет подводку коммуникаций к жилым домам по принципу «до ворот». То есть, приобретая жилой дом, покупатель получает и обязанность поддержания системы коммуникаций «от ворот до дома».
  3. Возможное наличие построек на придомовом участке. Это могут быть сараи, гаражи, летние кухни и т.д. Приобретая дом, покупатель приобретает и постройки. Соответственно, к нему переходит и ответственность за законность построек.
  4. Возможное наличие пристроек (перестроек, перепрофилирования) к самому дому, которые, в принципе, не будут препятствовать покупке дома, даже не будучи узаконенными. Однако впоследствии покупатель может столкнуться с большими проблемами, связанными с неузаконенными пристройками.

Все эти отличия дома, скажем, от квартиры требуют тщательного изучения документации на дом при его покупке, и не только документов, свидетельствующих о праве собственности на дом продавца, но и планов как дома, так и придомового участка и построек на нем.

Размер земельного участка следует проверять не только на бумаге, но и в натуре.

С учетом тесноты построек, заборы между соседями часто меняют свое расположение, и покупая дом с участком, например, в 8 соток по документам (и соответствующей ценой для 8 соток), можно обнаружить, что в результате сдвигания заборов 8 соток неизвестно когда превратились в 7,5.

Лучше выяснить все эти моменты до оформления договора купли-продажи дома и оставить проблему приведения участка в соответствие с планом на хозяина. Иначе вступать в конфликты с соседями из-за передвинутых заборов придется самому, а это не только затратно по времени, но и затратно по деньгам.

Документация на дом

Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

К документам относятся:

  • План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
  • Технический паспорт дома.
  • Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
  • Удостоверение о регистрации собственности на участок.

Также будет необходимость и в других процессуальных документах, суть которых будет рассмотрена ниже.

Договор о намерениях

Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.

Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:

  1. Адрес дома, его метраж и цена;
  2. Размер придомового участка и его статус;
  3. Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
  4. Имена продавца и покупателя;
  5. Дата планируемого осуществления купли-продажи.

Подготовка к сделке

Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.

  1. Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
  2. Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
  3. Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
  4. Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
  5. Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).

  6. Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
  7. Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.

Составление договора

Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.

При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:

  • Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
  • Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
  • Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.

Структура договора

Как и любой другой контракт, договор купли-продажи дома начинается с наименования документа. Далее располагаются другие обязательные пункты договора, подразделенные на параграфы, в зависимости от их тематики:

  1. Наименование населенного пункта, в которым заключается сделка;
  2. Дата заключения сделки;
  3. Субъекты договора, то есть имена продавца и покупателя, их анкетные данные, место проживания;
  4. Предмет договора. Этот параграф содержит все сведения о продаваемой недвижимости – адрес, площадь, количество этажей, кадастровый номер, условие одновременной продажи земельного участка при доме и т.д. Также в этом параграфе сообщаются сведения об отсутствии обременений, об отсутствии прав других лиц на продаваемую недвижимость, о возможных дефектах дома, о которых известно продавцу;
  5. Цена. В этом параграфе излагаются все условия, относящиеся к стоимости недвижимости и способам оплаты.
  6. Условия передачи приобретаемого имущества, например, немедленно после подписания договора, или с момента регистрации контракта в Росреестре, либо в любой другой момент, определяемый участниками договора.

По желанию участников договора можно предусмотреть пункт, касающийся непосредственно перехода недвижимости в натуре. Принято рекомендовать составление акта приема-передачи, хотя это совершенно не нужно.

Необходимость в составлении акта может возникнуть, когда дом продается с мебелью или какими-то бытовыми приборами, стоимость которых включается в сумму сделки.

В таких случаях составление акта является оправданным.

Всё о земельном участке

Дом не может быть продан без земельного участка, на котором он построен. Несоблюдение этого правила делает договор недействительным. При приобретении долей жилого дома, покупателю продается и часть земельного участка, соответствующая приобретаемым им долям дома.

Приобретение придомового участка может быть указано как в договоре купли-продажи дома, так и в отдельном договоре, который будет называться «договором приобретения земельного участка».

В случае, если договор общий на дом и землю, то и цена будет указана за дом и за землю. Если же покупка придомового участка выносится в отдельный договор, то и цена на него указывается в этом отдельном договоре.

Исключениями из общего правила будут считаться случаи, когда земельный участок, на котором построен дом, изъят из оборота. В таких случаях дом продается без участка, но новый собственник дома будет иметь возможность пользоваться участком.

Подписание и передача денег

Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:

  1. Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
  2. Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
  3. Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.

Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.

Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:

  • Передача наличными;
  • Перевод на банковский счет;
  • Помещение денег в банковскую ячейку.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-kupli-prodazhi-doma

Как составить по образцу договор купли продажи квартиры?

Договор купли продажи жилого помещения образец

В данной статье будут рассмотрены вопросы, связанные с составлением договора купли продажи жилого помещения. Основной источник права, с которым необходимо соотносить все нижеописанные действия – § 7 Главы 30 Раздела IV Гражданского кодекса, который целиком посвящен продаже недвижимости.

Договор купли-продажи, обязан отражать все существенные условия сделки, гарантировать сторонам достижение поставленной цели. Продавцу – отчуждение имущества, Покупателю – его приобретение. Также основным требованием к любой гражданско-правовой сделке является ее юридическая чистота, т.е. полное соответствие законам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Предмет договора

В качестве предмета договора купли продажи – выступает квартира, которая, в понимании Жилищного кодекса, является жилым помещением (статья 16 ЖК). Существуют определенные критерии для данного понятия:

  1. Соответствие требованиям, предусмотренным к помещениям, пригодным для проживания (санитарно-гигиенические, технические и др.);
  2. Целевое предназначение – объект должен быть ориентирован на постоянное проживание людей. Помещение должно быть зарегистрировано в Росреестре только как жилое;
  3. Локализация (изолированность) помещения.

В соответствии со ст. 554 ГК предмет договора должен быть подробно описан в его тексте – т.е. должны быть приведены индивидуально-определенные характеризующие данные.

В противном случае договор не считается заключенным.

  • Адрес (местоположение) квартиры;
  • Квартира (часть квартиры), комната;
  • Общая площадь квартиры в соответствии со свидетельством о собственности;
  • Этаж, на котором расположена квартира;
  • Назначение (жилое);
  • Кадастровый (или условный) номер квартиры.

Если предмет договора — доля в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Если вы хотите узнать, какая ставка по ипотеке самая выгодная, советуем вам прочитать статью.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимости

Договор должен соответствовать форме, которую законодатель определил для данного вида правоотношений как обязательную. Это документ в простой письменной форме, подписан сторонами и содержит соглашения по всем существенным условиям.

Существенными условиями договора являются предмет договора и цена. Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии условия о цене договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Для получения налогового вычета в договоре купли продажи жилого помещения необходимо отдельно определить цену квартиры.

В соответствии со ст. 558 ГК продавец обязан четко обозначить перечень лиц, наделенных правом проживания в квартире – с указанием объема прав на момент перехода права собственности.

Следует иметь в виду, что несоблюдение вышеуказанного требования, в соответствии со статьей 460 ГК, дает покупателю право на уменьшение покупной цены – или на расторжение договора.

Квартира, в понимании гражданского права, является товаром, требования к которому четко определены для сделки купли-продажи, товар не может быть отягощен правами третьих лиц на момент подписания договора. Исключение из правила – согласие покупателя на подобное обременение, которое должно быть соответствующим образом отражено в тексте договора.

Предлагаем вам скачать типовой образец договора купли продажи квартиры: Скачать договор.

Советы по составлению документа

Даже небольшая ошибка в оформлении договора купли продажи недвижимого имущества может стать основанием для приостановления регистрации в Росреестре.

К примеру, описание объекта недвижимости – квартиры как предмета договора – обязано полностью соответствовать позиции «Объект недвижимости» в Свидетельстве о праве собственности.

Сведения, касающиеся метража (общего и жилого), соответственно, воспроизводят аналогичную строку документа-основания (подразумевается правоустанавливающий документ, в соответствии с которым продавцу было выдано свидетельство о праве собственности). Реквизиты документа-основания также отражаются в тексте договора.

Следует с особым вниманием отнестись к каждому пункту договора, формулировки должны быть исключительно точны и выверены, недопустимо расширенное толкование.

В договоре купли продажи квартиры также могут указываться:

  • Условия и порядок оплаты имущества покупателем;
  • Условия и порядок передачи имущества продавцом;
  • Обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Каждая сделка индивидуальна и это не полный перечень того, что может содержаться в договоре купли продажи квартиры.

Следует с повышенной ответственностью отнестись к вопросу передачи денег – этот процесс может быть оговорен как в самом договоре, так и прописан в дополнительном соглашении.

Закон не ограничивает стороны в избрании способов по обеспечению возмездного характера сделки (за исключением требования об их соответствии действующему законодательству).

Возможно Вас заинтересует, как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры, прочитать об этом можно тут.

«Повышенного внимания» должн быть удостоен весь договор в целом. Слишком много «подводных камней» таит в себе правоотношение, слишком велика опасность наступления нежелательных последствий для заинтересованных лиц.

Для правильного оформления своих прав на недвижимость и получение государственной защиты, надо знать основные положения законодательства, которые обязательны для получения государственной регистрации.

Вывод прост и очевиден – необходимо воспользоваться услугами юриста, причем именно специалиста по недвижимости, который, владеет полной информацией об особенностях сделки по отчуждению жилплощади, способен предвосхитить риски.

На что следует обратить внимание при заключении договора купли продажи квартиры, советы юриста. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-obrazec/

Договор купли-продажи жилого дома — образец

Договор купли продажи жилого помещения образец

Существенные условия договора

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа

Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

Особенности продажи доли в частном доме

Порядок оформления договора

Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

Существенные условия договора

При заключении договора купли-продажи жилого дома стороны должны согласовать между собой все необходимые условия. ГК РФ определяет следующие существенные условия для продажи как недвижимости в целом, так и жилых объектов:

  1. Предмет договора. То есть стороны должны указать в договоре данные, индивидуализирующие объект продажи, такие как адрес, общая площадь, количество комнат. К покупателю вместе с правами на жилой дом переходят и права на земельный участок, на котором он расположен. Если продавец не является собственником такого земельного участка, продажа дома покупателю осуществляется без согласия собственника участка.

    Рекомендуем указывать по тексту соглашения информацию о правоустанавливающих документах продавца и оформлять их копии в виде приложений к договору.

  2. Цена договора. Обязательно должна быть определена сторонами. При этом установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ правила определения неустановленной цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, применению не подлежат.
  3. Перечень лиц с указанием их прав, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым домом после его приобретения покупателем.
  4. Порядок, сроки и размеры платежей, если стороны договорились о рассрочке платежа.

Продавец и покупатель могут определить иные важные для них условия в дополнение к тем, что указаны в законе (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то сделка считается незаключенной.

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа 

В договоре купли-продажи частного дома в рассрочку обязательно должны быть прописаны суммы и даты внесения платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Стороны могут определить штрафные санкции за просрочку внесения очередного платежа покупателем. В случае если такое условие не предусмотрено, а покупатель не произвел оплату в установленную дату, продавец имеет право потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В договоре также необходимо определить способ внесения платежей, например наличными денежными средствами либо путем внесения денег на банковский счет продавца.

Если платежи осуществляются наличными, то при каждой передаче денег продавец должен составлять расписку о получении и передавать ее покупателю.

Если сторонами предусмотрена оплата путем внесения денежных средств на банковский счет, то в договоре следует отразить реквизиты банковского счета продавца.

При согласовании условия о рассрочке платежей сторонам следует определиться, имеет ли покупатель право оплачивать стоимость имущества досрочно, и включить соответствующее условие в договор.

При продаже жилой недвижимости в рассрочку продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возвратить имущество обратно.

Однако это норма, установленная в п. 2 ст. 489 ГК РФ, действует только когда договором не предусмотрено иное и если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости недвижимости (подтверждение — постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 № 44г-161/2017 по делу № 2-148/2016).

Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

Важной особенностью договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа является правило, закрепленное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому жилая недвижимость до полной ее оплаты покупателем будет находиться в залоге у продавца. Данная норма направлена на защиту интересов продавца в случае, если покупатель перестает осуществлять платежи по договору.

Однако необходимо иметь в виду, что залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Залог недвижимого имущества регулируется нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Для того чтобы уполномоченный орган зарегистрировал право залога, необходимо обращение продавца или покупателя с соответствующим заявлением. Такое заявление подается одновременно с документами на регистрацию перехода права собственности. При этом в соответствии с п. 2 ст.

 20 закона «Об ипотеке» подача такого заявления не облагается государственной пошлиной.

Таким образом, если при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома ипотека не зарегистрирована и ни одна из сторон с таким заявлением не обращалась, права залогодержателя у продавца в силу закона не возникают.

Данный вывод отражен в постановлении Президиума ВАС от 19.06.2012 по делу № А45-3358/2011.

Особенности продажи доли в частном доме

Договор купли-продажи доли в доме имеет отличия от договора купли-продажи целого дома. Необходимым условием продажи доли в общем имуществе является обязанность собственника предложить выкупить его долю другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Собственник обязан направить предложение о выкупе в письменном виде с четким указанием цены и других условий другим собственникам заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении.

Гражданский кодекс устанавливает месячный срок для принятия такого предложения.

После соблюдения правила о преимущественном праве покупки продавец может продать свою долю любому третьему лицу, но только по такой же цене и на таких же условиях, какие были предложены другим сособственникам.

Если продавец продаст свою долю третьему лицу на более выгодных условиях, то любой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Законом установлен специальный срок исковой давности по таким требованиям, который составляет 3 месяца.

Рекомендуем, в целях защиты прав покупателя, предусмотреть в договоре купли-продажи доли условие об обязанности продавца представить покупателю документы, подтверждающие извещение других участников долевой собственности о продаже доли.

Обратите внимание! Сделки по отчуждению доли, в отличие от сделок по продаже целого объекта, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок оформления договора

Несмотря на то, что акт приема-передачи жилого дома от продавца к покупателю может быть подписан сторонами в день заключения договора, покупатель становится собственником приобретенной недвижимости только после регистрации перехода права собственности, которая осуществляется уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно в это учреждение должны обратиться продавец и покупатель с необходимым пакетом документов. О подробном перечне документов можно узнать из статьи «Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре».

Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо оплатить государственную пошлину. В соответствии с п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 000 руб. Стороны должны предусмотреть в договоре условие о том, на кого возлагаются соответствующие расходы.

После проведения государственной регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. В настоящее время это единственный документ, который удостоверяет права нового собственника и содержит информацию об объекте недвижимости. Ранее, до 15.06.2016, таким документом было свидетельство о праве собственности. Подробнее — Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности.

Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_zhilogo_doma_obrazec/

Рука правосудия
Добавить комментарий