Договор субаренды нежилого помещения простой образец

Договор аренды нежилого помещения. Образец и бланк 2019 года

Договор субаренды нежилого помещения простой образец
Нежилые помещения, как правило, арендуются под ту или иную форму хозяйственной деятельности. Исключением могут быть случаи аренды гаражей под парковку собственной машины, либо аренды складских помещений под хранение личных вещей.

В силу этих причин субъектами договора аренды нежилого помещения могут быть как юридические, так и физические лица.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды нежилого помещенияОбразец договора аренды нежилого помещения

Стороны сделки по аренде

Понятие стороны договора и субъекта договора не вполне идентично.

Стороной договора является лицо, участвующее в его подписании и получающее, в соответствии с договором определенные права и обязанности.

Субъект договора – это юридическое понятие, обозначающее сторону договора в совокупности с принадлежащими ему правоспособностью, правосубъектностью и дееспособностью.

По своей правосубъектности и правоспособности стороны договора делятся на юридических и физических лиц.

Под дееспособностью субъекта договора подразумеваются его правовые полномочия по осуществлению сделки.

Заключение договора аренды нежилых помещений, таким образом, проводится между сторонами сделки, обладающими всеми качествами, присущими надлежащему субъекту.

Правомочие стороны, выступающей в роли арендодателя, регламентируется ст. 608 ГК РФ, устанавливающей, что сдавать в аренду любой вид имущества может только собственник.

То есть признаком правомочности арендодателя будет наличие у него права собственности на сдаваемое нежилое помещение.

В случае сдачи в аренду государственных либо муниципальных объектов, собственником имущества будет выступать государство или муниципалитет, а вот стороной сделки станет уполномоченное этими структурами лицо.

Арендаторы

Как уже было сказано, арендование нежилых помещений, как правило, связано с осуществлением хозяйственной или предпринимательской деятельности.

Более того, наличие помещение является основополагающим требованием при регистрации юридических лиц и в процессе их последующей деятельности. Подавляющее большинство предприятий и организаций не имеет в собственности объекты недвижимости. По статистике 95 процентов существующих предприятий среднего бизнеса арендует производственные и офисные помещения.

Что касается малого бизнеса, например ИП, то у них потребность в аренде нежилых помещений возникает только в силу особенностей их деятельности. Например, ИП, занимающийся починкой обуви, будет нуждаться в обособленном небольшом помещении, а ИП, производящему мебель, потребуется крупное производственное помещение.

Физические лица выступают сторонами договора аренды нежилых помещений в случаях найма объектов недвижимости для их использования в личных целях, например при аренде гаражей, складов, художественных мастерских и студий и т.д.

Объект договора

Под объектом договора понимается собственно нежилое помещение, сдающееся в аренду.

Объект должен обладать всем набором квалифицирующих его признаков:

  1. законностью. Это значит, что у объекта должен был собственник, что объект должен быть зарегистрирован, обладать кадастровым номером и соответствовать кадастровым характеристикам.
  2. объект должен иметь официальный адрес. Отсутствие адреса является показателем отсутствия регистрации.
  3. Объект должен иметь свое назначение. Назначение объекта фиксируется в его регистрационном свидетельстве.

Сроки

Временной промежуток, на который заключаются контракты на аренду нежилых помещений, устанавливается по взаимному соглашению сторон.

Как и любой другой контракт на аренду имущества, рассматриваемый вид подразделяется на краткосрочные и долгосрочные.

Договоры, в которых арендатором выступает юридическое лицо или ИП, как правило, заключаются на длительный срок, то есть более, чем на один год, что обусловлено долгосрочными планами деятельности предприятий и организаций.

Краткосрочные договора заключаются на срок до одного года.

По порядку составления и реквизитам между долгосрочными и краткосрочными договорами различий не имеется. Разница между ними состоит в процедуре их оформления.

Для долгосрочных договоров, то есть со сроком действия более одного года, законом предусмотрена обязательная госрегистрация в ЕГРН.

Для договоров аренды нежилых помещений предусмотрена простая письменная форма составления, не требующая обязательного нотариального заверения.

В связи с необходимостью регистрации долгосрочных договоров арендодатели не очень охотно заключают подобные виды договоров, предпочитая им краткосрочные, т.е. не требующие регистрации.

Обойти необходимость регистрации очень просто. Достаточно заключить договор сроком менее чем на год с условием автоматического его продления. По сути это будет тот же долгосрочный договор.

Структура договора

Как и любой другой контракт, договор аренды нежилого помещения должен содержать в себе следующие сведения:

  1. реквизиты сторон. Для юридических лиц – это юридические реквизиты, для физических – личные;
  2. предмет договора. Предметом выступают устанавливаемые договором правоотношения сторон, а также меры, предпринимаемые сторонами по осуществлению договора;
  3. условия договора. Указывается тип договора (возмездный или безвозмездный);
  4. права и обязанности сторон, в том числе связанные с оплатой. Договор устанавливает не только размер арендной платы, но и периодичность платежей, амортизационные отчисления и т.д.;
  5. ответственность сторон;
  6. правила рассмотрения разногласий;
  7. срок договора;
  8. условия продления договора;
  9. условия расторжения договора;
  10. права арендатора на субаренду или запрет субаренды;
  11. санкции за неисполнение договора и условия, освобождающие от санкций (форс-мажор);
  12. подписи сторон договора.

К обязанностям арендодателя могут быть отнесены следующие действия:

  • исполнение договора в части передачи арендатору в пользование помещения;
  • заблаговременное предупреждение арендатора о любых действиях в отношении объекта договора, которые могли бы повлиять на нормальную деятельность арендатора;
  • осуществление капитального ремонта помещения при необходимости или в плановом порядке.

Обязанность капитального ремонта ложится на собственника помещения, а текущий ремонт, как правило – обязанность арендатора, если договором не определено иное. Все улучшения помещения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.

К обязанностям арендатора относятся:

  • использование арендованного помещения по назначению, предусмотренному договором;
  • использование арендованного помещения в целях, предусмотренных договором;
  • сохранность помещения;
  • своевременное внесение арендной платы;
  • другие обязанности, которые могут быть предусмотрены договором.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Договор аренды нежилого помещения 2019 — скачать образец

Договор субаренды нежилого помещения простой образец

Такая проблема возникает и при расширении предприятия. Все потому, что склады, торговые площадки или офисные здания являются необходимостью, без которой вряд ли можно организовать хорошую финансовую деятельность.

Особенности оформления договора аренды нежилого помещения в Украине

Обычная аренда нежилых помещений предполагает правильно составленный и заполненный договор. Письменное и документальное его оформление позволит избежать различных проблем и больших денежных потерь в будущем.

Учитывая положения договора, хозяин передает арендатору нежилое имущество за конкретную оплату и на определенный период. При этом следует тщательно обсудить все детали и подробности, которые требуется указать и прописать в договоре.

Образец договора аренды нежилого помещения в Украине содержит основные положения и пункты, а также некоторые особенности, которые следует учитывать. Скачать его вы можете далее в статье.

Главными условиями, которые являются существенными и обязательными можно выделить такие:

  1. объект аренды – указывается стоимость и особенности имущества;
  2. период, на который арендатору предоставляется помещение;
  3. плата за аренду, которая может учитывает амортизацию;
  4. особенности возврата и возможного восстановления;
  5. положения об исполнении обязательств и ответственности обеими участниками договора;
  6. условия возвращения, выкупа, вопросы, касающиеся ремонтных работ или восстановления при нанесении ущерба.

Основными же признаками, которые позволяют разделить аренду от остальных видов, выделяются следующие:

  • имущество передается исключительно на временное использование, потому как передача в собственность уже значит покупку;
  • такие же условия и по поводу возврата – когда заканчивается срок действия или при других незапланированных обстоятельствах, необходимо обязательно передать имущество законному владельцу;
  • другие временные и постоянные условия, касающиеся оплаты и других операций с финансовыми ресурсами.

Обязательным является условие письменного оформления договора аренды нежилого помещения, а если период превышает три года, то следует его нотариально заверить. Если договоренность произошла только в устной форме, то тяжело доказать этот факт в суде при возникновении неприятных и спорных ситуаций.

Договор может признаться судом недействительным, если при заключении его в любой форме не было обращения и заверения нотариусом. При этом арендатор должен вернуть нежилое помещение, в том виде, который был до оформления сделки.

Если есть какие-то повреждения или изменения – это возмещается материально, причем стоимость рассчитывается уже на момент факта возмещения.

Правильное заполнение договора аренды нежилого помещения предполагает также и предоставление точных характеристик имущества.

Для любого здания или сооружения нужно указать точное местонахождение, площадь, наличие земельного участка и другие признаки, выделяющие именно предмет договора.

При аренде вместе с помещением оборудования, а также транспортных средств, не лишним будет указывание серийных и регистрационных номеров, технических характеристик, деталей внешнего вида и инвентаризационные номера.

Не предполагается законодательством, впрочем, как и многими арендодателями, передача в аренду имущества, которое в конечном результате не будет иметь первоначальный вид или более чем на 40% измененный.

Однако это лучше всего обсуждать заранее и уже совместно решать насколько возможно и необходимо будет использовать разнообразные изменения, потому как небольшие правки и дополнения все же могут быть.

Договор аренды нежилого помещения, скачать для детального ознакомления можно на нашем сайте.

Как правильно определить стоимость имущества?

При первоначальном приобретении собственности, несмотря на способ покупки, определялась цена объекта, обозначенная в документации предыдущего владельца. Инвентаризационная стоимость или реальная, зачастую определяется после проведения оценки недвижимости товароведом или комиссией.

В идеальном случае лучше всего провести независимую оценку стоимости, после чего внести эти показатели в акт. Хоть это и приведет к дополнительным финансовым тратам, но результат будет максимально точным и независимым от желаний одной или другой стороны. Кроме того, не будут возникать лишние споры, а время на оформление сократится.

Отдельно стоит выделить пользование земельным участком, где находится объект аренды нежилого характера, который согласно украинскому законодательству также переходит во владение арендатора. Сюда входит прилегающая территория и сооружения, находящиеся в ее пределах.

Если арендодатель не указывает размеры территории, то арендатор получает полностью весь земельный участок, который был во владении хозяина. При значительном и очень большом участке, без надобности использования его в полном объеме, стоит отдельно заключить договор аренды земельного участка.

Отчисления на амортизацию при аренде

Государственный Кодекс Украины предполагает обязательным условием амортизационные отчисления даже для аренды нежилого имущества. Правда при этом каких-либо требований не выдвигается, и стороны самостоятельно устанавливают соответствующий порядок амортизации. Другими словами, эти средства будут уходить на восстановление основных фондов, которые находятся в аренде.

Такие условия хоть и не регулируются Кодексом, но установлено следующее:

  • восстановление, ремонт или улучшение арендуемого объекта можно осуществлять исключительно с разрешения и согласия арендодателя;
  • хозяин имущества имеет право получать финансовые ресурсы, посредством усовершенствования объекта арендатором, если последний не имеет ничего против;
  • арендатор автоматически становится совладельцем улучшения или новых приобретенных вещей, которые были приобретены по согласию с арендодателем.

Если посмотреть на этот момент на практике, то заметно, что все такие вопросы решаются исключительно между сторонами, причем все детали и особенности могут быть сразу обозначены в договоре аренды нежилого помещения или путем письма-предложения.

Другой стороной медали выделяется следующая особенность: если новинка не отделяется от арендованного объекта без повреждений и ущерба, она переходит во владение арендодателя. Если же это отдельные изделия, которые не несут вреда, то арендатор может спокойно забрать их себе, если ранее это не было оговорено или прописано в договоре аренды.

Оплата коммунальных услуг, передача и возврат имущества

Чтобы избежать разногласий оплат за коммунальные услуги, все такие моменты прописываются непосредственно в договоре аренды нежилого имущества или заочно обсуждаются между сторонами.

Также хозяин может выставлять счета за коммуналку за конкретный период.

В договоре еще стоит указать, что в зависимости от повышения стоимости за услуги, может изменяться и арендная плата за пользование недвижимостью.

Что касается передачи объекта в аренду, то это осуществляется при оформлении двустороннего акта, где следует четко прописать и зафиксировать состояние, неисправности и проблемы с имуществом, а также записать замечания. На данный момент достаточно распространено использование фото и видеофиксации общего состояния и других особенностей.

Если при получении имущества и подписании договора не проверять его состояние, то считается, что оно передано в отличном состоянии и доказать обратное практически невозможно. Такие же положения учитываются и при возврате нежилого имущества его полноправному хозяину.

Скачать акт приема-передачи недвижимости в аренду.

В случае желания выкупить арендованный объект, никаких предостережений и запретов от государства нет, однако можно выделить норму, где указывается, что при соблюдении всех договоренностей и обязанностей по договору, арендатору предоставляется преимущество покупки. При этом другие лица могут предлагать сумму и побольше, но владелец не должен переступать границу закона, если арендатор действительно желает приобрести данный объект.

Законодательство Украины ограничивает сроки действия договоров аренды нежилых помещений только для некоторых их видов, а для остальных предусмотрено самостоятельное решение арендатора с арендодателем. Обычно если срок не проставлен и не оговорен, он считается оформленным на неопределенный период.

Так одним из ограничений считается аренда земельных участков, которая не должна превышать более 50 лет. Не может быть больше срока и субаренда, потому как договариваться необходимо в первую очередь с хозяином, выясняя его намерения на будущее.

При этом арендатор не может распоряжаться имуществом, без уведомления арендодателя превышая сроки субаренды. Поэтому тем, кто хочет оформить такой договор аренды стоит пообщаться с их владельцем, чтобы избежать неприятностей в будущем и потери финансовых средств, а также помещения.

Закон же говорит о том, что даже превышенный период будет равняться предельному. Зная законы и положения, можно избежать обмана от аферистов и недобросовестных людей.

На первых этапах сразу решается и возможность продления аренды, а также варианты, ведущие к досрочному расторжению, потому как в практике может быть по-разному и изменения в экономике иногда приводят к значимым финансовым потерям.

Чтобы избежать дополнительных расходов и потерь времени на оформление нового соглашения, следует указать об автоматическом его продлении. В таком случае договор аренды нежилого помещения расторгается только по заявлению одной из сторон.

Расторжение договора аренды нежилых помещений

Основными причинами для расторжения договора могут выступать любые недовольства с обеих сторон и неисполнение обязательств.

Именно тогда договор аренды нежилых помещений может быть разорван по соглашению арендатора и арендодателя или по судовому решению.

Если арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об исправлении нарушений или изменениях, а он не желает ничего менять, владелец имеет право обратиться в суд для расторжения.

Если заключить договор на определенный период, его прекращение осуществляется посредством уведомления арендодателя за три месяца до установленной даты предполагаемого расторжения. Этот срок не обязателен и может определяться по желанию арендатора или оговариваться в договоре.

Если помещение не было освобождено вовремя, выплачивается арендная плата за весь период просрочки.

Также возможен вариант прописанных в договоре непредусмотренных законодательством условий, которые арендодатель требует от арендатора. Это возложение на себя контролирующих функций, расценивается судом, как препятствование в рациональном и законном владении арендованного нежилого помещения.

Возможными условиями для досрочного прекращения можно выделить смерть арендатора, если он находился в статусе физического лица, и это не было прописано в договоре. Также ликвидация арендодателя или арендатора, которые находятся в статусе юридического лица.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Образец договора аренды нежилого помещения содержит не только все самое основное и необходимое, но и другие особенности и детали. Типовой договор аренды нежилого помещения также имеет определенный шаблон, условия которого распространяются на аренду помещений для бизнеса, офисов, складов и пр.

Скачать договор аренды нежилого помещения.

Заключение

Внимательность ко всем деталям и особенностям, знание законодательства и своих прав, а также правильная и качественная юридическая помощь при необходимости, позволят избавиться от непредвиденных ситуаций и множества проблем, которые могут появиться при сотрудничестве с недобросовестными людьми. Если договор аренды нежилого помещения будет полностью соответствовать всем правилам, то не стоит переживать за дальнейшее пользование имуществом. Обязательно стоит соблюдать все условия и обязательства, а также сохранять хорошие отношения друг с другом.

Источник: https://maanimo.com/helpful/142659-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya

Договор субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения простой образец

Договор аренды – договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).

Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Особенности составления договора субаренды нежилого помещения

Структура договора аренды состоит:

  1. Преамбула.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Цены и порядок расчетов.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Прочие условия.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

При составлении некоторых видов договоров допускается добавлять еще дополнительные разделы.

Форма договора

Простая письменная, а по договорам, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (выкуп), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации (ст.651 ГК РФ, Информационное письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.2000).

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Договор аренды двухсторонний

Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора – использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Возмездный

Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ, или ГК).

Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения.

Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды – договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора. Договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл.

34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст.

607-625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды.

В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Срок договора

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать.

Размер арендной платы

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания – 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Общий размер арендной даты за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Основные гражданско-правовые риски

Арендодателя

  1. Просрочка внесения платежей.
  2. Порча, несанкционированное арендодателем изменение (улучшение), уничтожение арендованного имущества, незаконное распоряжение (сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т.п.) объекта аренды.
  3. Использование имущества не по целевому назначению или с нарушением установленного действующим законодательством или договором порядка его использования (эксплуатации).
  4. Необоснованный отказ от увеличения размера арендной платы.
  5. Необоснованное воспрепятствование арендодателю при осуществлении контроля за надлежащим использованием арендованного имущества.
  6. Досрочное расторжение договора аренды.
  7. Просрочка возврата арендованного имущества и (или) принадлежностей, документов, необходимых для его эффективного использования.
  8. Уклонение арендатора от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Арендатора

  1. Отсутствие у Арендодателя прав на передачу имущества в аренду, наличие у третьих лиц прав на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен Арендодателем.
  2. Просрочка передачи арендованного имущества арендатору.
  3. Передача арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям договора (закона) и (или) исключающем (ограничивающем) его использование по целевому назначению; выявление в процессе использования скрытых недостатков имущества.
  4. Передача арендованного имущества без принадлежностей и (или) документов, необходимых для его эффективного использования.
  5. Необоснованное повышение арендной платы.
  6. Необоснованное ограничение права владения и пользования арендованным имуществом.
  7. Досрочное расторжение договора аренды.
  8. Просрочка приемки арендодателем арендованного имущества после прекращения договора.
  9. Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Источник: http://naar.ru/blanks/dogovor_subarendyi_nejilogo_pomescheniya/

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Договор субаренды нежилого помещения простой образец

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади.

Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские.

Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.
  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора.

    А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии.

После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Скачать документ (dogovor-subarendy-nezhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом.

Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными.

Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

  • название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
  • вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
  • основная часть (таблица 1);
  • заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
  • подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделкиСубарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субарендыАрендодатель обязуется –
  • передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора;
  • предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение;
  • проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов.

Принимающее лицо обязуется–

  • вносить платежи по принятому графику и порядку;
  • принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии;
  • обеспечить сохранность объекта;
  • использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операцийОпределяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашениюУстанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договораРассматриваются ситуации аннулирования субаренды:
  • при нарушениях принятых правил;
  • в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договораЕсли соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

  • договора субаренды (2 экз.);
  • правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
  • учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
  • доверенность на представителей юридических лиц;
  • согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Скачать документ (akt-priema-peredachi-pomesheniya-v-subarendu.doc, 68KB)

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.

Источник: https://freelawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-subarendy-pomeshheniya.html

Как оформить договор субаренды нежилого помещения: особенности и типовой образец

Договор субаренды нежилого помещения простой образец

Недвижимость можно приобрести не только для того, чтобы организовать производственный цех или торговую точку, постоянно проживать на территории.

Владелец часто делает так, чтобы получить дополнительную прибыль. Тогда на некоторое время помещение передаётся другому лицу в пользование.

Законодательство при этом допускает повторную сдачу в аренду для тех помещений, на которые уже были оформлены подобные сделки.

Именно такое явление и получение название субаренды. Рассмотрим далее, как правильно оформлять отношения, связанные с данным явлением.

Об основных моментах

По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.

До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.

Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.

В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.

Обычно схема объясняется так:

  1. Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
  2. Только следующим этапом становится составление соглашений.
  3. При желании, цену можно устанавливать большую.

Что такое аренда и субаренда? Как правильно заключить договор субаренды? Ответы в этом видео:

Законодательная база

Пункт 2 Гражданского Кодекса, а если точнее – статья 615 подтверждает законное право на совершение подобных действий.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права арендатора

У арендатора есть право на осуществление следующих действий с объектом по своему усмотрению:

  • Передача прав по аренде в пользу третьих лиц.
  • Передача для безвозмездного использования.
  • Составление соглашений по субаренде.

О правилах оформления для юридических лиц

Начинается документ в данном случае с общих положений, из которых вытекают основные обязанности каждого из участников. Образец договора субаренды нежилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Что такое переуступка прав аренды? Смотрите по ссылке.

Сведения относительно самого объекта должны быть максимальными.

Обязательно указание:

  • Кадастрового номера.
  • Назначения.
  • Предельной мощности электросети.
  • Площади.

Права и обязанности сторон в данном случае мало чем отличаются от стандартных соглашений по аренде.

Об участии физических лиц

Эта ситуация так же предполагает использование стандартной схемы при составлении документа.

Обычно договор составляют в количестве двух экземпляров.

У каждой стороны должен остаться оригинал соглашения.

Требования к документу вытекают из действующих на законодательном уровне норм:

  • Срок поднайма не может выходить за рамки действия основного договора.
  • Субаренда действует по тем же правилам, что и обычный найм помещений. Наличие противоречий между данными документами недопустимо.
  • Если расторгается договор по основной аренде, то прекращаются отношения, обязательства, связанные с субарендой.
    Тогда документ переоформляется, с указанием новых сторон.
  • При признании первичной аренды ничтожной похожие последствия ожидают субарендаторов. Не важно, на каких условиях документ действовал раньше.

Соглашения между ИП и физическими лицами

Здесь так же замечается мало отличий от стандартных документов, которые составляются и в других ситуаций.

Образец договора субаренды.

Но есть и некоторые отличия в обязательных сведениях, условиях.

В частности, документ должен содержать:

  1. Не только характеристики самого объекта, но и сведения относительно целевого назначения.
  2. Определение размера жилого помещения, точного местоположения.
  3. Размеры платежей по субаренде, сроки перечисления средств.
  4. Ответственность в случае нарушения условий договора.
  5. Указание на лицо, которое должно быть ответственным за содержание.
  6. Описание действий на случай обнаружения поломок, неисправностей.

Об особенностях безвозмездного пользования

Жилые и нежилые помещения передаются другим лицам либо на платной, либо на бесплатной основе. В последнем случае заключается договор по безвозмездному пользованию.

То есть, помещение передаётся другой стороне, а владелец не получает ровным счётом ничего.

Есть некоторые особенности именно для данного направления:

  • Не обойтись без точного определения характеристик объекта, вместе с адресом местоположения.
  • Передаваемое помещение должно быть конкретизировано, насколько это возможно.После изучения соглашения не должно возникать вопросов по поводу того, что же именно за объект передаётся в аренду третьему лицу.

    Если неясности появляются, то договоры не могут быть признаны заключёнными.

Срок действия по договору безвозмездного пользования вообще может отсутствовать. Но сторонам всё равно рекомендуется предусмотреть вопросы, связанные с прекращением отношений при необходимости.

Подробнее о правах и обязанностях сторон

Этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения. Он касается только арендатора и субарендатора, собственник недвижимости здесь не при чём.

Об арендаторах

Эта сторона должна предоставить помещение, которое пригодно для выполнения основных функций, либо постоянного проживания. Имеет значение поставка на постоянной основе ресурсов вроде электричества и воды.

Если коммунальные службы бездействуют в данном вопросе, то на арендатора дополнительная ответственность не накладывается.

Владельцы имеют обязанность по ознакомлению второй стороны как с внутренним распорядком, так и с планом эвакуации. Это полезная информация на случай чрезвычайных ситуаций.

Арендаторы могут проверять, выполняются ли все оговорённые условия. Обычно процедура проводится в рабочее время, пока субарендатор находится на месте.

Последний предоставляет все необходимые документы. Это касается и разрешения, позволяющего вести определённую деятельность.

Арендаторы так же могут указывать, как помещениям работать. Правило касается и праздничных, выходных дней. Это не должно повлиять на порядок, размер вносимых платежей.

На что рассчитывать субарендаторам

Из обязанностей для данной стороны отмечают использование помещений только согласно основным функциям, как указано в первоначальном договоре.

Кроме того, отдельно стоит следить за техническими характеристиками, соответствием существующим нормам.

К договору субаренды обязательно приложить договор аренды, чтобы не попасть на дополнительное налогообложение. .ru

Так же на субарендаторов возлагают ответственность перед государственными органами, организующими контроль для предпринимательской деятельности, выдающими специальные разрешения.

Как правильно зарегистрировать сделку с недвижимостью? Смотрите по ссылке.

Наконец, среди обязанностей выделяется и ликвидация аварий, любого другого ущерба, причинённого объекту за время пользования.

При досрочном расторжении соглашений арендатору надо сообщить не позднее, чем за месяц.

Документы для подписания соглашения

Когда оформляются соглашения, субарендаторы предоставляют второй стороне следующие документы:

  1. Доказательство того, что разрешение на субаренду может быть оформлено.
  2. Выписка из ЕГРЮЛ, оформленная не позднее, чем за 30 дней до подписания договора.
  3. Выписки по банковским реквизитам. На ней должна стоять печать предприятия вместе с подписью главного бухгалтера.

Как правильно составить договор? Смотрите видео:

Немного о налогообложении

Субаренду часто относят к разновидности посреднических услуг.

Но это разные понятия, если посмотреть Налоговый Кодекс. Потому и порядок налогообложения в каждом случае действует свой.

Декларацию подают ежегодно, в срок до 30 апреля.

Порядок бухучета при аренде, смотрите здесь.

Рука правосудия
Добавить комментарий