Договор управления отелем образец

Учетные программы гостиницы, отеля

Договор управления отелем образец

  • Услуги
  • Информационные технологии
  • Учетные программы гостиницы, отеля

Учетные программы в гостинице, отеля представляют собой комплекс связанных между собой программ, между которыми настроена тесная интеграция. Учетные программы являются самой сложной и наименее понятной частью автоматизации гостиниц, отелей.

К учетным программам гостиницы, отеля относятся следующие автоматизированные системы.

  • Система управления гостиницей, отелем (PMS — Property management system — описание на Wikipedia, англ.) — ядро любой учетной системы гостиницы, отеля.
  • Системы управления точками продаж (POS — Point of Sale — описание на Wikipedia). К точкам продаж относят терминалы в ресторанах, лобби, Спа и т.д.
  • Системы планирования ресурсов (ERP-Enterprise Resource Planning — описание на Wikipedia). К таким системам в гостинице относятся системы калькуляции службы питания и системы управления товарными запасами гостинцы; финансовые системы.
  • Бухгалтерские системы

Система управления гостиницей, отелем (PMS)

К основным функциям системы управления гостиницей, отелем относят следующие:

  • Управление номерным фондом;
  • Бронирование номеров и дополнительных услуг;
  • Размещение гостей в номерах;
  • Распределение работ горничных;
  • Ведение взаиморасчетов с гостем и контрагентом, агентом;
  • Прием оплат с использованием фискального регистратора и банковских карт.
  • Система лояльностей гостей гостиницы, отеля (дисконтные, накопительные карты гостей)
  • Отчетность по деятельности гостиницы, отеля.

К дополнительным, но зачастую очень важным функциям относят:

  • Управление системами электронных замков;
  • Управление онлайн бронированиями;
  • Управление телефонией гостиницы, отеля;
  • Управление системой телевидения гостиницы, отеля;
  • Бронирование ресурсов (залы, оборудование, ресурсные услуги);
  • Начисление услуг из внешних систем (ресторан, Спа, услуги интернет, телефонии, минибары, пр.);
  • CRM – система взаимоотношениями с клиентами.
  • Возможность работы в рамках сети гостиниц, отелей.
  • Возможность ведения санаторно-курортного лечения.

Как правило, PMSв гостинице, отеле – является ядром оперативных учетных систем, которое собирает и хранит детализированную информацию по всем транзакциям и изменениям, происходившим с тем или иным объектом (гость, бронирование, номер, и т.п.).

Качество внедрения PMS – это основополагающие обслуживания гостей.

На сегодняшний момент рынок представлен десятками различных PMS. От облачных PMS, до систем с применением командной строки. Часто выбор PMS сводится к субъективному выбору. В лучшем случае он основан на опыте кого-то из сотрудников: «у нас стояла и всем нравилось».

Общаясь с тем или иным представителем производителя, вы будет от каждого слушать, что их система лучше, а система конкурентов никуда не годится. Что только их система позволяет вести качественный учет, а система конкурентов это «огромная» дыра.

Обратившись к этому конкуренту, вы услышите аналогичное про первого.

Как как выбрать PMS? Только посмотрев на картинки? Послушав хвалебные речи менеджеров по продажам? Как получить результат, который вы ожидаете? Зачастую, уже купив систему, гостиницы сталкивается с тем, что система не удовлетворяет заказчика. Производитель обещает все доделать в следующем релизе или, что еще хуже, просит доплатить за тот или оной функционал.

Чтобы избежать этого, мы предлагаем только проектный подход к внедрению учетных систем, PMS в частности. Что это под собой подразумевает?

На основе общения с заказчиком прописываются четкие требования к системе. Анализируются все бизнес-потребности и процессы, которые могут возникнуть как сейчас, так и в будущем. Рождается документ Проект на внедрение учетных систем в гостинице, отеле. В этом проекте выделяются требования, в том числе на внедрение PMS в гостинице, отеле.

Данный документ распространяется между производителями программного обеспечения, прошедших предварительный отбор по информации из открытых источников. Объявляется тендер на внедрение.

Результатом тендера становится поставщик PMS, удовлетворяющий всем условиям заказчика.

На основе проекта, совместно с выбранным поставщиком программного обеспечения, прописывается техническое задание на внедрение PMS в гостинице, отеле. Это техническое задание будет являться неотъемлемой часть договора на внедрение.

Данная процедура будет гарантировать, что в результате вы получите только то, что ожидали. Ваши бюджеты на внедрение не будут превышены.

Системы управления точками продаж (POS)

Системы управления точками продаж — это в основном системы управления рестораном.

Часто отдельно рассматривается система управления Спа гостиницы, отеля, которая, в дополнение к системе ресторана, умеет бронировать ресурсы (массажисты, кабинеты, пр.).

Может рассматриваться и отдельная система реализации товаров (магазин), но на практике встречается редко — эти функции, как правило, выполнят система управления рестораном гостиницы, отеля..

Выбор POS еще более велик, чем выбор PMS. При этом общая примитивность данных систем не делает в них различия по большому счету.

При выборе той или иной системы необходимо отталкиваться от степени их интеграции с PMS. А именно:

  • Возможность проверки баланса гостя в PMS гостиницы, отеля;
  • Возможность начисления на карту гостя гостиницы, отеля;
  • Возможность начисления на номер гостя гостиницы, отеля;
  • Возможность использования единого механизма скидок в PMS и POS.

Как правило, внедрение POS систем осуществляет тот же поставщик, который внедряет PMS. Каждый поставщик имеет либо свою POS систему, либо определенный набор систем, с которыми у него выполнена интеграция.

В рамках проекта в обязательном порядке фиксируются все требования к POS системам. Все эти требования в конечном итоге так же прописываются в техническом задании на внедрение учетных систем гостиницы, отеля.

Системы планирования ресурсов (ERP)

К системам планирования ресурсов (ERP) в гостинице, отеле, прежде всего, относят системы калькуляции службы питания, системы управления запасами, включая планирование; финансовые системы, системы управления персоналом, — так называемые управленческие системы гостиницы, отеля.

Выбор таких систем не так велик, как например выбор POS систем. Тем не менее, этот выбор достаточно сложен. Стоимость ERP систем может отличаться на десятки порядков.

В простейшем случае, который можно и назвать общим для небольших гостиниц, отелей, в качестве таких систем используют back-office системы службы питания.

Практически каждая существующая POS система на сегодняшний момент имеет соответствующую back-office систему калькуляции и складского учета. Большинство из них имеют основы финансового учета.

Для более крупных гостиниц, отлей возможностей таких систем явно будет не хватать.

В них вы не найдете модуля бюджетирования, финансового планирования, контроля движения денежных средств, отчетности, прочего.

В таких случаях устанавливают отдельную ERP систему гостиницы, отеля, в которой собирают всю информации по деятельности гостиничного комплекса в разрезах, требуемых для качественного финансового учета.

Потребности в объеме и функциях ERP определяется на этапе проекта.

Внедрение ERP для гостиницы, отеля может осуществлять и как производитель, внедренец PMS, так и отдельная организация. В небольших гостиницах, отелях верно, как правило, – первое, для крупных – второе.

В случаях отдельного внедрения, в обязательном порядке прописывается отдельное техническое задание на внедрение ERP в гостинице, отеле, которое так же является неотъемлемой частью договора, что позволяет объективно оценивать объемы, сроки, бюджеты. Данное техническое задание в обязательном порядке согласовывается так же с производителем PMS.

Когда внедрения ERP гостиницы, отеля осуществляется производителем PMS, данная часть учета может прописываться в общем техническом задании.

Бухгалтерские системы.

К бухгалтерским системам относятся системы сдачи фискальной отчетности.

В общих случаях на сегодняшний момент мы рекомендуем использовать продукты фирмы 1С: Бухгалтерия и ЗУП, причем в типовых конфигурациях.

Это позволит снизить стоимость непосредственно бухгалтерского учета, и высвободить силы для финансового учета; снизить стоимость поддержки.

В рамках проекта обязательном порядке прописываются форматы обмена между системами PMS, POS, ERP и бухгалтерской системой. Они могут варьироваться в разных гостиницах, отелях.

Проект на внедрение учетных систем гостиницы, отеля

В бизнес-тренингах есть такое упражнения для тренинга по коммуникации.

Ведущий тренинга просит всю группу за исключением одного человека выйти за дверь. Оставшемуся зачитывается несложный текст. Затем участники по одному приглашаются в помещение. Первому вошедшему оставшийся должен пересказать текст, который услышал от тренера.

Второму вошедшему первый рассказывает то, что услышал от оставшегося учащегося. И так до последнего. На выходе можно наблюдать до смешного исказившуюся информацию. Все это естественным образом возникает от того, что каждый воспринимает информацию по своему.

Люди индивидуальны.

Часто можно наблюдать неудовлетворительный результат внедрения учетных систем гостиниц, отелей именно потому, что никто не зафиксировал требования к учетным систем, согласовав их с заказчиком.

Пожелания были переданы заказчиком ответственному за внедрение на словах, тот их транслировал в своей нотации исполнителю – производителю учетной системы – тот, в свою очередь, донес до непосредственных внедренцев то, что понял сам.

Результат внедрения отличается от того, что просил заказчик, скажем так, довольно сильно.

Информационный комплекс гостиницы, отеля представляет собой несколько систем, тесно интегрированных между собой. В рамках этих систем происходит множество процессов, большинство ‑ в реальном времени.

Как выбрать каждую из систем, таким образом, чтобы получить и качество взаимодействия с гостями, и прозрачность учета? И таким образом, чтобы производитель выполнил именно те требования, которые вы ожидаете от автоматизированного учета в гостиничном комплексе.

Какое решение для этого предлагаем мы.

Первое, что будет выполнено – это описательная часть проекта, которая фиксирует все потребности учета данной гостиницы, отеля. Описывает все возможные бизнес-процессы и требования гостиницы, отеля. Данная описательная часть содержит все: от брони, до сдачи фискальной отчетности гостиницы, отеля. Данный документ тщательно согласовывается с заказчиком.

Описательная часть проекта будет считаться отправной точкой внедрения автоматизации учета в гостинице, отеле. Она будет являться в дальнейшем мерилом эффективности внедрения автоматизации учета в гостиничном комплексе.

На основе требований, изложенных в данном проекте, подбираются поставщики решений АСУ, в том числе конкурентные. Поставщики на основе данного проекта могут дать законченное коммерческое предложение на внедрение учета в гостинице, отеле. Остается только выбрать. Причем выбрать объективно, на основе показателей стоимости, сроков, гарантий.

Совместно с выбранными поставщиками прописываются технические задания на внедрение систем автоматизации учета. Техническое задание прописывается уже на каждую систему автоматизации учета гостиницы, отеля отдельно:

Данные технические задания подписываются со стороны производителей, осуществляющих внедрения автоматизации учета в гостинице, отеля, и являются неотъемлемой часть договора внедрения АСУ.

Подход в такой последовательности гарантирует вам качественный выбор учетных систем и результат соответствующий ожиданиям. Такой подход позволит вам четко определить стоимость внедрения автоматизации учета на предприятии, осуществить его без неприятного перерасхода.

Если у вас уже есть учет, и вы не довольны им, мы готовы произвести его анализ по указанной схеме, дать оптимальные рекомендации по исправлению учета.

Источник: http://hotelstartup.ru/services/information-technology/the-hotels-programs/

Как осуществляется управление отелем и распределяется прибыль

Договор управления отелем образец

18 июля 2016

По данным исследования Tranio, в 2015 году самой популярной у русскоязычных инвесторов зарубежной доходной недвижимостью после квартир для сдачи в аренду стали гостиницы. Однако отели — это непростой бизнес.

Помимо поиска подходящего объекта, наибольшую сложность у инвесторов обычно вызывает вопрос управления объектов.

Tranio рассказывает, как осуществляется менеджмент гостиничной недвижимости и как распределяется прибыль между собственником и оператором.

Владелец может заняться менеджментом отеля самостоятельно или нанять управляющую компанию (УК).

Самостоятельное управление

Если инвестор занимается гостиничным бизнесом самостоятельно, то ему нужно заранее просчитать, какой доход он будет получать и какие затраты нести. Поскольку собственник сам вовлечён в управление, то ни с кем не делит прибыль, оставшуюся после уплаты налогов и расходов на содержание.

Статьи доходов и расходов при самостоятельном управлении отелем

ДоходыРегулярные расходы
  • доход от номеров (основные показатели: ADR (average daily rate) — средняя стоимость номера, RevPAR (revenue per available room) — доходность в расчёте на номер);
  • доход от сдачи в аренду помещений кафе;
  • доход от сдачи в аренду оборудования (велосипедов, катеров и проч.);
  • доход от продажи еды и напитков;
  • удорожание недвижимости: прирост капитала в случае продажи объекта.
  • выплаты по ипотеке (если отель куплен в кредит);
  • ежегодный налог на недвижимость;
  • коммунальные услуги;
  • эксплуатационные расходы (инженерные системы, уборка, охрана);
  • мелкий ремонт;
  • страховка;
  • услуги персонала;
  • услуги бухгалтера (отчётность);
  • реклама;
  • продукты и оборудование.

Такой сценарий не подходит удалённым инвесторам, а также тем, у кого недостаточно опыта в гостиничном бизнесе.

Помимо этого, для самостоятельного управления пригодны только мини-отели (B&B, bed and breakfast): большое количество номеров усложняет менеджмент, и в таком случае без УК не обойтись.

В 90  % случаев мини-отелями управляют сами собственники. Но есть и исключения. Так, бутик-отели примерно на 15 номеров в центре крупных городов с круглогодичным спросом управляются небольшими гостиничными сетями (например, Louis Vuitton).

Управление с помощью УК

Как правило, крупные УК берутся за управление только, если в отеле не меньше 70 номеров, поскольку маленький номерной фонд не позволит компании платить сотрудникам зарплаты и получать прибыль самим.

Типы УК

Обычно в роли УК выступают гостиничные операторы, часто являющиеся держателями франшизы крупной международной сети. Такие компании занимаются управлением и генерируют доход.

Есть два типа операторов:

1) Брендовый оператор — это компания-бренд, которая берёт на себя функции по управлению отелем. К таким компаниям относятся, например, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood. Брендовые операторы обычно управляют крупными отелями.

Преимущества:

  • бренд помогает владельцам отеля генерировать постоянный поток лояльных постояльцев;
  • программное обеспечение, инструкции и обучение персонала;
  • заключив контракт с такой компанией, собственник может пользоваться не только известным брендом, но и услугами менеджера;
  • отели под управлением бренда считаются низкорисковой инвестицией, и получить финансирование для их покупки обычно проще;
  • собственнику не нужно вносить лицензионную плату (franchise fee).

Недостатки:

  • владельцу нужно платить бренду роялти, которые будут снижать доход;
  • обычно брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
  • известный бренд возьмёт в управление не всякий отель: у многих крупных операторов существуют высокие требования к местоположению и характеристикам объекта.

«Также брендовые УК более жёстки в плане договора, особенно в том, что касается условий его расторжения. И это то, на что надо смотреть при Due Diligence»,— отмечает Денис Борисенко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Tranio.

Не всё то золото, что блестит: иногда на продажу выставляются гостиницы под известным брендом, и потенциальному покупателю может показаться, что это низкорисковая инвестиция. Важно разобраться в структуре взаимоотношений — какую роль в управлении объектом играет бренд и какие обязательства он несёт.

Например, вполне вероятно, что бренд — это лишь вывеска, а в реальности гостиницей управляет ООО «Ромашка», которое взяло на себя право использовать известный бренд, и если что-то пойдёт не так, то бренд не будет отвечать за действия ООО.

Другое дело, когда договор аренды заключён напрямую с головной компанией владельца известного бренда и последний обязан выполнять обязательства, взятые по договору управления.

2) Независимый оператор — это управляющая компания, которая занимается исключительно менеджментом и не предоставляет бренд.

Например, в США к крупнейшим независимым операторам относятся GF Management, Interstate Hotels & Resorts, Pillar Hotels & Resorts, Pyramid Hotel Group и White Lodging Services.

К услугам независимых операторов обычно обращаются владельцы небольших и средних по величине отелей. Как правило, такие операторы управляют отелями разных брендов.

Преимущества:

  • обычно такие операторы более гибки при обсуждении условий контракта по сравнению с брендовыми компаниями;
  • зачастую такие компании несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
  • все финансовые потоки остаются полностью открытыми для владельца отеля.

Важно обратить внимание, насколько серьёзно УК ведёт бизнес, каковы последствия невыполнения ею обязательств и будут ли у неё деньги и мотивация на сохранение репутации, чтобы обеспечить взятые на себя обязательства.

Чаще всего в обязанности УК входит:

  • управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.);
  • набор и обучение персонала, а также контроль за их работой;
  • установка цен и тарифов;
  • реклама, маркетинг, связи с общественностью;
  • планирование и контроль за расходами;
  • подготовка финансовых отчётов для собственника;
  • закупка оборудования и заключение договоров с поставщиками услуг.

Сроки и типы договоров

Обычно отели в хороших локациях без УК стоят дороже, чем с УК, так как считается, что в этом случае у покупателя больше пространства для манёвра и возможности сгенерировать бóльший доход от приобретаемого актива. Разница в стоимости составляет около 20 %.

Договор с оператором заключается на 10−30 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20−30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10−15 лет. На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.

Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления.

1) Договор аренды и управления

Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:

  • получать от УК фиксированную арендную плату (например, 700 тыс. евро в год) с возможностью индексации каждые несколько лет (например, на 2 % каждые пять лет). Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20−30 % от выручки. Если УК предлагает платить собственнику больше денег, то такая ситуация требует отдельного анализа. Необходимо выяснить, почему УК готова платить больше и нет ли риска того, что в какой-то момент она может обанкротиться. Если вы заключаете фиксированный договор аренды, то важно чтобы УК была крупная и известная.
  • получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота (например, 2−7 % от оборота в год); ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.). Такая схема оптимальна для продвинутого зарубежного инвестора.

Преимущества:

  • прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд;
  • ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).

Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.

Недостатки:

  • доходность ниже, чем при договоре управления;
  • договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Риск потери заработка в этом случае компенсируется тем, что в договорах прописываются серьёзные штрафы за досрочное расторжение контракта. Если собственник захочет выйти из такого договора досрочно, то тоже будет платить штраф, размер которого зависит от условий сделки. Это важно учесть при проведении Due Diligence.

2) Договор управления

Собственник не сдаёт отель в аренду УК, а заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:

  • Базовая ставка: составляет 1−5 % от выручки, то есть от общего дохода со сдачи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.
  • Поощрительная ставка: составляет 6−8 % отваловой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.

При этом часть номеров может принадлежать УК, часть — собственнику. В таком случае каждый получает доход от своих номеров. Собственник платит УК только вознаграждение за менеджмент.

Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

На что обратить внимание инвестору при проведении Due Diligence (в случае управления отелем при помощи УК) и составлении договора:

  • масштаб и охват бизнеса УК;
  • роль и обязанности УК в структуре взаимоотношений с собственником;
  • последствия невыполнения обязательств УК;
  • вознаграждение УК и расходы на пользование брендом;
  • срок аренды;
  • тип договора аренды и способ распределения прибыли.

Зарубежным инвесторам, желающим получать пассивный доход и тратить минимум времени на управление объектами, мы рекомендуем заключать простые договора аренды, так как в этом случае риски будут минимальными, или прописывать в договоре, что к доходу от аренды будет прибавляться процент от выручки — это оптимальный баланс риска и доходности за счёт потенциала роста выручки.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен специально для cre.ru

Источник: https://tranio.ru/articles/kak-osuschestvlyaetsya-upravlenie-otelem-i-raspredelyaetsya-pribyl/

Управляющий отелем

Договор управления отелем образец

Управляющий отелем — верхняя ступень в карьерной лестнице персонала гостиницы. Он руководит всеми подразделениями отеля: службами по бронированию мест, приему и размещению гостей, организации телефонной и информационной службы, сервисными подразделениями, рестораном, салонами красоты.

Управляющий должен обеспечить постояльцам комфортные условия пребывания под крышей отеля и желание вернуться вновь, владельцу отеля — высокий доход, а служащим — удовольствие от работы под его началом. Скоординировать всё это на должном уровне не так просто.Профессия подходит тем, кого интересует психология, иностранные языки и труд и хозяйство (см.

выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Особенности профессии

Управляющий отелем, директор гостиницы, топ-менеджер отеля, отельер — синонимы одной профессии. Хороший топ-менеджер гостиничного бизнеса – штучный товар, от которого зависит качество менеджмента в отеле на всех уровнях, а, следовательно, имидж и репутация отеля.

Управляющий отелем обладает некоторой свободой при принятии решений, но в рамках стандартов, определенных владельцем гостиницы. Он заключает специальный договор с владельцем отеля, в котором указаны степень его ответственности, должностные обязанности, уровень зарплаты и бонусов.

Крупные цепочки известных и престижных отелей предпочитают видеть на этом высоком посту тех, кто досконально знает специфику работы служб данного отеля. То есть, стать управляющим отеля имеет реальную возможность администратор отеля или даже портье.

В истории гостиничного бизнеса известны сотни подобных примеров.

В крупных отельных цепочках директор гостиницы работает в строгих рамках принятых стандартов, как, например, в корпорации отелей «Националь» допустимым считается свободное общение персонала с клиентами, в сети отелей «Mariott» — сдержанный и строгий стиль работы.

В должностные обязанности управляющего отелем входит:

  • организация и обеспечение эффективной деятельности гостиницы;
  • предоставление клиентам информации о возможных услугах;
  • контроль над качеством обслуживания клиентов в соответствии с классом отеля, правильным использованием, учетом и распределением номеров, а также соблюдением паспортного режима;
  • направление работы персонала и служб отеля на обеспечение сохранности и содержания помещений и имущества в исправном состоянии, бесперебойной работы оборудования, внешнего благоустройства, соблюдение санитарно-технических и противопожарных правил;
  • рентабельное ведение гостиничного хозяйства, своевременное и качественное предоставление клиентам отеля комплекса услуг;
  • внедрение прогрессивных форм организации обслуживания;
  • профилактический осмотр жилых номеров, подсобных помещений отеля, организация капитального и текущего ремонта;
  • расширение материально-технической базы отеля, повышение ее комфортабельности;
  • ведение и своевременное представление отчетности о хозяйственно-финансовой деятельности отеля;
  • планирование инвестиций, контроль над оборотом и издержками;
  • обеспечение отеля квалифицированным персоналом.

Плюсы:

  • постоянная востребованность на рынке труда;
  • высокий престиж и респектабельность профессии;
  • высокий уровень оплаты труда.

Минусы:

  • высокий уровень ответственности;
  • работа в условиях «нет права на ошибку»;
  • ненормированный рабочий день;
  • большие психологические нагрузки;
  • необходимость общения с большим количеством людей;
  • неизбежность разного рода конфликтов и недовольства постояльцев, необходимость находиться в их эпицентре.

Место работы

Отели, мотели, гостевые виллы и домики

Важные качества

Управляющий отелем должен быть отличным маркетологом и инноватором, дипломатом и психологом, финансистом и кадровиком. На эту должность может претендовать человек, имеющий не только профильный диплом, но и определенный жизненный опыт, а также:

  • незаурядные организаторские способности;
  • уверенность;
  • умение убеждать;
  • настойчивость;
  • качества прирожденного лидера;
  • внимательность к мелочам;
  • дотошность, умение довести каждое дело до конца;
  • талант общения с людьми;
  • способность эффективно делегировать свои полномочия;
  • умение создать команду из лучших специалистов своего дела;
  • умение анализировать большой объем информации, принимать решение и брать на себя ответственность;
  • хорошую память;
  • высокую концентрацию внимания;
  • терпение;
  • коммуникабельность;
  • умение оперативно ориентироваться в сложной обстановке;
  • умение эффективно взаимодействовать на любом организационном уровне;
  • умение слушать и слышать;
  • умение управлять конфликтами, осуществлять контроль над кризисными ситуациями в коллективе, нейтрализовать и улаживать возникшие конфликты;
  • способность мыслить масштабами всего отеля.

Высшее образование

Для профессии управляющего отелем обязательно высшее образование. Если высшее образование непрофильное, необходимо окончить специальные курсы директоров, управляющих гостиничным бизнесом. Крупные гостиничные сети требуют обязательного профильного высшего образования в сфере гостиничного дела.

Обучение гостиничному делу осуществляет более 30 учебных заведений Москвы, среди которых наиболее серьезную подготовку можно получить в следующих ВУЗах:

  • Московская Академия туристского и гостинично-ресторанного бизнеса при Правительстве Москвы
  • РЭА им. Плеханова
  • Российский новый университет.

В этих учебных заведениях есть собственные учебные бары, гостиничные номера и столовые. Обучение, помимо теоретических дисциплин включает в себя деловые игры и психологические тренинги, на которых разыгрываются реальные ситуации недовольства клиентов: «клиент в ярости», «клиент обвиняет в воровстве», «клиент недоволен обслугой».

На стажировку клиентов отправляют за границу — во Францию, Турцию, на Кипр и Мальту, где выпускники овладевают западными технологиями ведения гостиничного бизнеса, иностранным языком на должном уровне.

После чего студенты вполне профессионально в качестве экономистов, юристов и управленцев могут самостоятельно разработать бизнес-план открытия частного отеля.

Курсы директоров, управляющих гостиничным бизнесом, можно пройти в «МВА-СИТИ» Бизнес-Академии. Наилучшим учебным заведением мирового уровня для получения профессии управляющего отелем является Отельный институт в Монтрё в Швейцарии — Нotel Institute Montreux, HIM.

Оплата труда

Оплата труда управляющего отелем зависит от страны, статуса и звездности отеля, принадлежности к гостиничной сети, количества номеров, опыта самого директора.

Так, например, разница в зарплате между директорами 3* и 5* отелей может быть большой, а может быть практически одинаковой, если гостиничный комплекс 3* имеет большее количество номеров, чем 5* небольшой отель за счет дополнительных бонусов от числа потенциальных клиентов.

В России гостиницы, входящие в международные сети отелей Radisson, Kempinski, Marriott, Marco Polo, Le Meridien, Sheraton и др., на должность директоров принимают квалифицированные кадры со знанием языков, специальным образованием и западным стилем работы. 

Ступеньки карьеры и перспективы

Управляющий отелем — высшее звено в карьере гостиничного бизнеса. Следующей ступенью карьерного роста может быть управляющий сетью гостиниц либо совладелец, а затем и владелец гостиничной сети или отдельного отеля.

Интересные факты

Причуды постояльцев отелей:

Гость греческого отеля «Honeymoon Petra Villas» запросил номер, в котором лучи на заходе солнца падали бы в комнату под углом 45⁰ относительно правой стороны окна.

Еще одно необычное поведение проявил постоялец отеля, который в самую жару попросил организовать дождь.

Один из постояльцев ирландского отеля попросил у администрации оказать ему весьма необычную услугу: на местном леднике организовать игру в гольф. Однако после того, как мужчина наигрался (т.е. прошел 3 лунки) необычные просьбы продолжились: он потребовал доставить его обратно в отель на частном вертолете.

Постоялец отеля забыл в номере лекарство. Только в самолете вспомнив о нем, мужчина позвонил администратору и попросил доставить ему это лекарство домой. Что и было сделано.

Мужчина забронировал все номера отеля Hacienda Benazuza в Испании. Постоялец объяснил это тем, что хочет организовать вечеринку, рассчитанную на 10 человек. Нужно отметить, что количество номеров в отеле — 44, а стоимость проживания в сутки в одном номере составляет не менее 300 долларов.

Нередко бывает, когда консьержам приходится совершать покупки для посетителей отеля. И, как оказывается, бывают такие случаи, когда им приходится выбирать и покупать дом. Так, один из гостей отеля доверился выбору консьержа, что даже не посмотрел на здание перед совершенной покупкой.

В одном из лондонских отелей мужчина попросил, чтобы в ресторане отеля его обслуживали девушки с явно выраженной растительностью на лице. Сотрудники отеля, чтобы выполнить глупую просьбу, наклеили официанткам, горничной и администратору усы и бороду.

Одна популярная певица, проживая в португальском отеле, попросила, чтобы простыни, лежащие на ее кровати, имели три небольших отверстия. Для чего? Администрация отеля до сих пор не знает ответа.

Один из постояльцев элитного отеля постоянно заказывал себе «цветное меню». Однажды он попросил повара приготовить ему блюда голубого цвета, потом розового, фиолетового, черного.

Источник: https://www.profguide.io/professions/hotel-manager.html

Виды договоров купли или аренды гостиниц

Договор управления отелем образец

„Договор аренды, договор управления, гибридный договор, договоры управления гостиницей Определения, объяснения, указания и советы от ASP Global Hotel Brokers !“

Договор управления гостиницей: ключевой критерий при инвестировании в гостиничную недвижимость и гастро-объекты

Отели, отпускные рекреационные комплексы и гостиничная недвижимость в значительной степени неоднородны. Это связано не только с градацией по категориям, количеству номеров, местоположению и оформлению. Разнообразием отличаются и варианты регулирования сотрудничества между владельцем гостиничного объекта и управляющим отелем.

Именно поэтому при инвестировании в гостиничную недвижимость договор управления объектом имеет основополагающее значение: ведь именно в нем между владельцем и управляющим распределяются риски.

Договор управления гостиницей имеет решающее значение при определении вида инвестирования в объект.

В национальном и международном масштабе используются две основных формы подобного договора: договор аренды и договор управления.

1.) Договор аренды объекта: пассивное инвестирование в гостиничную недвижимость:

Договор аренды гостиничного объекта заключается при пассивном инвестировании в объект. Арендатор гостиницы при этом получает прибыль от эксплуатации объекта, в частности, за субаренду гостиничных номеров и других гостиничных помещений и оказание прочих гостиничных услуг.

Долгосрочный успех инвестиции, впрочем, следует ожидать только в случае, если размер арендной платы находится на среднем рыночном уровне и остается таким и далее.

Тем самым первоочередное значение приобретают анализ уровня арендной платы на рынке, а также варианты регулирования слишком низкой или слишком высокой арендной платы в договоре.

Договор аренды гостиничного объекта:

Арендатор гостиничной недвижимости / гостиничного объекта/ гастро-недвижимости берет на себя ответственность за риск

Договор аренды гостиничного объекта по-прежнему считается в Европе  самым  распространенным договором ведения отеля.

При этом гостиничный владелец, гостиничный арендодатель предоставляет в распоряжение  арендатору гостиничную недвижимость и все составные части предмета аренды как так называемый узуфрукт.

Как правило, объем аренды в отелях содержит также мебель, FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) и зачастую также все необходимое для отеля оборудование. Узуфрукт значит для гостиничного арендатора, что он занимается отелем от собственного имени, за собственный счет и на собственный риск.

В форме арендных платежей владельцами недвижимости для передачи отеля согласовываются фиксированные или переменные сборы (оплаты) или обоюдные комбинации. Инвестор гостиничной недвижимости имеет определенную степень безопасности в договоре аренды гостиничного объекта, которая, впрочем, зависит в значительной степени от платежеспособности и экономического развития гостиничного оператора.

В основном, решающим фактором является устойчивая рентабельность гостиничного бизнеса. Прежде чем инвестировать в гостиничную недвижимость, нужно как можно детальнее ее изучить, так как для гостиничной недвижимости в производственно продолжительном сроке  возможная арендная плата арендатора перед арендодателем  в принципе определяется в следующих шагах:

A. Вывод операционной прибыли отеля относительно сборов, относящихся к производственному делу:

Наряду с обычными расходами гостиничный арендатор должен иметь, как правило, запасы для нерегулярно причитающихся обновлений внутреннего интерьера (FF&E), даже если он находится в собственности гостиничного владельца / гостиничного арендодателя.

B. Образование возможного денежного возмещения управления  гостиницей для гостиничного арендатора:

Денежное возмещение управления гостиницей равняется премии риска для управления отелем; она зачастую составляет от 6 до 12 % общего оборота гостиничного дела.  Остающаяся сумма находится в распоряжении  гостиничного арендатора в продолжительном сроке максимально для выплаты платежей аренды гостиничному инвестору / гостиничному арендодателю.

Чтобы установить EBITDA владельца недвижимости, нужно урегулировать оговоренный платеж аренды для отеля для ежегодного запаса Dach&Fach, а также прочих расходов для гостиничной недвижимости (налоги, страхование и т. д.), которые несет гостиничный инвестор/владелец недвижимости

Исходя из отраслевых докладов самых важных гостиничных конфедераций Европы (Германии, Австрии, Швейцарии, Италии, Великобритании, Испании и Франции), показатель EBITDA владельца недвижимости / гостиничного инвестора составляет в среднем от 14,5% до 21,5% от общего объема продаж гостиничного дела. Гостиницы с международным брендом зачастую показывают очень существенное отклонение от этих показателей.

2.) Договор управления отелем: активная эксплуатация гостиничного объекта

Договор управления отелем является примером активного инвестирования, причем активно управлять при этом приходится далеко не только гостиничным объектом. В таком варианте инвестирования в центре внимания находится текущая эксплуатация гостиницы со всеми ее возможностями и рисками.

Управляющая компания для владельца недвижимости играет роль управляющего-подчиненного, как правило, главный менеджер отеля получает вознаграждение, зависящее от оборота и/или прибыли, которую дает объект, но практически не несет ответственности за экономические риски, т. к.

обычно весь персонал, за исключением нескольких руководителей высшего эшелона, назначается владельцем объекта.

Договор управления отелем: возможности и риски

Договор управления отелем считается правовой альтернативой договору аренды гостиницы. При этом менеджер гостиницы и гостиничный оператор обязуются управлять отелем от имени и за счет владельца недвижимости /гостиничного инвестора.

Регулярно в рамках договоров управления отелем также заключаются лицензионные договоры на использование торговой марки гостиничного оператора (Hilton, Mercure, Pullman, Novotel, Ibis, Sheraton, Ramada и т.д.).

Владелец гостиничной недвижимости  располагает доходами от инвестиций как результатом работы гостиницы  (EBITDA собственника имущества) за вычетом, как правило, переменной денежной компенсации для оператора управления.

  В этом виде договора владелец несет ответственность за возможности и риски, связанные с инвестициями и эксплуатацией гостиничной недвижимости.

Согласно отраслевым докладам  основных гостиничных конфедераций Европы (Германии, Австрии, Швейцарии, Италии, Великобритании, Испании и Франции), владелец с помощью договора управления достигает EBITDA в среднем около 19 — 21 % от общего объема эксплуатации гостиницы. Гостиницы с международным брендом зачастую показывают очень существенное отклонение от этих показателей.  Премия за риск в соотношении с договором аренды вполне может составить до 5 и больше процентов оборота гостиничного бизнеса.

Договор на управление гостиницей с минимальной гарантией результатов прибыли:

В этом типе договора, формат которого зависит от успеха, оператор или менеджер отеля обязуются достигнуть определенного результата/прибыли гостиничного бизнеса.

В случае если эта цель  не будет достигнута, его денежное вознаграждение частично или полностью уменьшается.

Владелец гостиничной недвижимости при постоянной неудовлетворенности результатом имеет право отказаться от обязательств.

Договор на управление гостиницей с «колпаком»:

Под «колпаком» понимают, в основном, своего рода счет денежных потерь, на котором накапливаются любые превышения задолженности относительно гарантированного оператором управления (инвестором гостиницы, владельцем гостиницы) результата.

  С момента достижения максимальной точки потери, гарантийное обязательство менеджера или гостиничного оператора заканчивается.

Как правило, дополнительно согласовывается соответствующий баланс между владельцем гостиницы и гостиничным оператором  в случае вычисления позже генерируемых излишков.

Договор управления с аside- регулированием:

Оператор управления (гостиничный инвестор, гостиничный владелец) получает исключительно при достижении определенного производственного результата гостиницы оговоренную комиссию от эксплуатации предприятия.

В случае временного экономического  кризисного состояния его премия может отсрочиваться до экономически благоприятного периода.

Если состояние дохода не улучшается в пределах определенного времени, оператору управления (гостиничному инвестору, гостиничному владельцу) предоставляется право расторгнуть договор.

3.) Гибридные договоры, регулирующие отношения аренды и управления, приобретают возрастающую популярность

Помимо договоров аренды гостиничных объектов, устанавливающих фиксированную арендную плату, и договоров управления отелем, финансовый результат которых напрямую зависит от прибыли с объекта, существуют многочисленные промежуточные варианты, регулирующиеся индивидуально.

На практике в последние годы именно такие смешанные формы договоров или гибридные договоры набирают популярность.

Распространены также ступенчатые модели: с одной стороны, между владельцем гостиничного объекта и управляющей компанией заключается договор аренды, с другой − управляющая компания заключает договор управления с какой-либо брендовой компанией.

Гибридные договоры в гостиничной недвижимости ведут к уместному распределению риска

Сценарии показывают, что чистые устойчивые арендные договоры гостиничного бизнеса и чистые договоры управления гостиничным бизнесом только в немногих случаях ведут к уместному распределению экономического риска и дохода между договаривающимися сторонами (гостиничным владельцем и гостиничным предпринимателем).

  В экономически благоприятные времена никакая из обеих сторон не будет делить экономическую прибыль сверх запланированной без договорного обязательства. То же самое происходит при неблагоприятном развитии рынка для отрицательных результатов вследствие уменьшения товарооборота и/или поднявшихся расходов.

Поэтому требуется положение сбалансирования так называемых гибридных компонентов, при которых договор аренды отеля приближается к договору управления гостиницей  либо наоборот. Они заключаются с целью достижения равномерного распределения риска между владельцем недвижимости и гостиничным предпринимателем.

Тем самым можно определить, что, как правило, только тогда будет достигнуто развитие гостиницы, если предприниматель гостиницы предоставит гарантии и безопасность  без определенных рисков.

Необходимость регулирования в гибридных договорах для гостиничной недвижимости, несомненно, гораздо выше, чем в традиционных договорах гостиничного бизнеса.

Таким образом, в гибридных договорах на гостиничную недвижимость необходимым является  тщательный правовой и экономический анализ соответствующих форматов в деталях, и настоятельно рекомендуется участие опытных консультантов в сфере туризма.

Предварительный просмотр и анализ сценария ASP Global Hotel Brokers

При инвестировании в гостиничную или гастро-недвижимость неизбежен тщательный и подробный прогноз ожидаемых денежных потоков от гостиничного бизнеса.

Исходя из ожидаемого развития соответствующего гостиничного рынка, ведущая международная консалтинговая туристическая компания ASPI AG — Auer, Springer & Partner International (www.aspi.ag) рекомендует обязательно анализировать различные сценарии ведения гостиничного дела.

В частности, базовой является проекция уровней аренды на будущее для вывода реальной стоимости гостиничной недвижимости в конце срока аренды договора гостиничного объекта.

Кроме того, денежные потоки должны быть оценены в соответствии с риском договора управления отелем в связи с возможными критериями риска.

  Таким образом, можно с полной уверенностью определить, что инвестиционные критерии являются достаточно надежными для гостиничной инвестиции, как, к примеру, Internal Rate of Return (IRR) – внутренняя норма доходности или Return on Investment (ROI) — возврат инвестиций.

В любом случае, при выборе и составлении договора аренды, договора управления или договора гибридного типа для Вашей гостиничной или гастро-недвижимости Вы получите профессиональную и компетентную консультацию экспертов и консультантов в сфере туризма ведущей международной консалтинговой туристической компании Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag), или у Вашего гостиничного маклера в ASP Hotel Brokers (www.aspimmo.com).

Источник: http://www.aspimmo.com/types-of-hotel-lease-contracts-ru.xhtml?language=RUS

Рука правосудия
Добавить комментарий