Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Дополнительное соглашение к договору аренды: причины и порядок заключения

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Различные жизненные обстоятельства могут стать причиной необходимости внесения изменений в заключенный ранее договор аренды нежилого помещения. Законодательство допускает такую возможность и в некоторой степени регламентирует порядок оформления дополнительных соглашений.

Порядок оформления дополнительного соглашения

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение.

Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении.

С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора.

В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Основания для заключения дополнительного соглашения

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей.

Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».

Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Отказ от заключения дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу.

В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре.

Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

Сохраните статью в 2 клика:

Необходимость внести изменения или дополнения в договор аренды нежилого помещения возникает достаточно часто. Как отмечают бухгалтеры некоторых компаний, иногда дополнительные соглашения к арендным договорам заключаются чаще, чем акт приема-передачи автомобиля.

Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Источник: http://megaidei.ru/raznoe/soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения в 2019 — образец, продление, субаренда, оплата, ремонт

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Составление соглашения в случае передачи коммерческой недвижимости в аренду желательно, а в некоторых случаях обязательно. Нередко возникают обстоятельства, которые предполагают необходимость оформления дополнительного соглашения.

На данный момент подобное требуется в достаточно большом количестве различных ситуаций — например, при изменении стоимости аренды, а также в других случаях.

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документам.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. Это касается отдельных видов недвижимости.

Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает таковую недвижимость в пользование не постоянное, но временное, на определенный период времени.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору документ о приемке недвижимости по соглашению.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Но нередко по различным причинам требуется осуществить процесс внесения правок в таковое соглашение.

Наиболее простой способ — это не перезаключать соглашение, а составить дополнительный договор. В рамках такового необходимо будет осуществлять процесс реализации собственных прав.

Как оформить

Нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 ГК РФ.

Документ рассматриваемого характера в обязательном порядке должно включать в себя целый ряд самых разных пунктов.

В первую очередь это касается следующего:

  • наименование самого документа;
  • город, в котором осуществлено составление, а также дата формирования документа;
  • наименование сторон;
  • в теле самого документа отражается информация по поводу того, в какие именно пункты самого договора требуется внести определенные правки;
  • перечень документов, которые должны прилагаться к таковому виду соглашению;
  • проставляется подпись сторон с расшифровкой, а также дата.

Опять же если договор аренды или же субаренды, к которому формируется дополнительное соглашение, был зарегистрирован в Росреестре, то необходимо будет обязательно реализовать таковую процедуру и с дополнительным документом.

Данный момент опять же затрагивается в законодательстве. Со всеми тонкостями лучше всего ознакомиться предварительно.

Образец дополнительного соглашения скачайте здесь.

Необходимые документы

Формирование дополнительного соглашения обычно не требует наличия каких-либо дополнительных документов.

В то же время несколько иначе обстоят дела с вопросом регистрации данного документа в Росреестре. В таком случае понадобиться собрать стандартный набор бумаг.

Таковой включает в себя следующее:

  • заявление о регистрации соглашения;
  • договор аренды нежилого помещения;
  • кадастровый паспорт самой недвижимости — сдача в аренду которой осуществляется;
  • если в качестве одной из сторон выступает физическое лицо — общегражданский паспорт или же альтернативный документ, который позволяет установить личность;
  • согласие супруга или же супруги на заключение такового договора — причем таковой документ обязательно должен быть заверен нотариально, во всех случаях без исключения.

Помимо указанных выше бумаг могут понадобиться некоторые дополнительные. Например, касается это квитанции об оплате государственной пошлины. Согласно НПД предоставлять её необходимость отсутствует. Но электронная база о таковых оплаченных пошлинах далеко не всегда пополняется своевременно.

Причем договор аренды обязательно должен быть предоставлен в регистрирующий орган в количестве не менее 2 штук (экземпляров). Нередко сотрудники данного учреждения требуют предоставить оригинал договора не менее чем в 2 экземплярах.

Количество в каждом случае определяется строго индивидуально. Два экземпляра обязательно возвращаются после осуществления процесса государственной регистрации.

Отдельно стоит отметить, что процесс регистрации договора, в котором в качестве одной из сторон выступают юридические лица, подразумевает предоставление дополнительных бумаг — помимо указанных выше.

В стандартный набор таковых дополнительных входит следующее:

  • учредительные документы по конкретному учреждению;
  • документы, которые подтверждают факт назначения директора или же иного руководящего органа;
  • приказ о вступлении директора в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации.

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения о продлении

Отдельно стоит отметить, что существует множество различных видов дополнительных соглашений. При этом основным фактором является именно вопрос основания возникновения необходимости составления такового документа.

Со всеми тонкостями процесса лучше всего ознакомиться заранее. Это позволит избежать самых разных особенностей, тонкостей. Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно.

Наиболее часто возникающими основаниями для составления таковых дополнительных соглашений являются:

  • о субаренде;
  • об оплате;
  • о ремонте.

О субаренде

Отдельным вопросом является именно субаренда помещения. Под таковым термином подразумевается возможность передачи арендатором помещения в пользование третьего лица. Причем условия таковой процедуры могут быть самыми разными. Стоит заранее проработать данный вопрос.

Обычно подобное имеет место в случае получения в аренду недвижимости большой площади. В дальнейшем будет осуществляться процесс сдачи арендатором отдельных участков под различные нужды.

При этом иногда изначально вопрос субаренды в договоре основного арендатора и арендодателя не поднимается. Потому следует данный вопрос внимательно рассмотреть.

Например, если имеет место вопрос оформления недвижимости в аренду для личных нужд или нужд производства, то не допускается использование вне рамок договора. Это может стать причиной серьезных конфликтов, вплоть до судебных разбирательств.

Об оплате

Важным моментом является вопрос оплаты аренды помещения. Со временем стоимость таковой может изменяться. Соответственно, обязательно документальное отражение такового момента.

Потому в случае если договор аренды уже подписан, то изменение арендной платы можно будет осуществить только лишь в рамках дополнительного соглашения. Составление его имеет стандартный алгоритм.

О ремонте

Нередко встает вопрос амортизации здания, которое сдается в аренду. Так как с течением времени может потребоваться осуществить ремонт помещения в силу возникновения естественного износа.

Если изначально подобный вопрос в договоре не обозначен, но возникает необходимость проведения ремонта и стороны пришли к единому мнению на этот счет, то необходимо будет обязательно составить дополнительное соглашение.

Вопрос оформления документов при составлении таковых дополнительных соглашений — один из самых важных.

Со всеми тонкостями процесса следует ознакомиться предварительно, желательно — именно у квалифицированного юриста.

Алгоритм формирования документации такового характера всегда связан с важными особенностями, обусловленными самим объектом договора, а также специализированным законодательством РФ.

Регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения рассматривается тут.

О претензии о задолженности по договору аренды нежилого помещения читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Во время подписания договора аренды помещения, особенно в том случае, когда он является долгосрочным, непросто бывает предугадать многие события.

Даже незначительные изменения, вносимые в отношения между арендатором и арендодателем, требуют составления приложения. Для этого оформляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.

В статье пойдет речь о сути такого договора и правилах его составления.

Суть дополнительного соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется достаточно часто, такая необходимость может возникнуть в любой момент.

В статье 452 ГК РФ сказано о том, что все изменения, а также необходимые дополнения оформляются путем соглашения «Об изменении условий договора». Оно известно нам как дополнительное соглашение.

Надо сказать, что Гражданский кодекс предусматривает несколько путей решения вопросов, связанных с изменениями условий договора:

  • Путем составления приложения к договору аренды нежилого помещения, но только, когда две стороны согласны внести изменения;
  • В суде. Такой путь решения вопроса необходим, если одна сторона настаивает на внесении изменения, а вторая сторона против.

Соглашение составляется, когда нужно увеличить срок действия существующего договора. Стороны не оформляют новый контракт, а пишут приложение к действующему документу.

Очень часто договор аренды включает пункт, подразумевающий автоматическое продление. Документ автоматически продлевается на такой же срок, если стороны не пожелали расторгнуть его за месяц до истечения срока действия.

Стоит добавить, что дополнительное соглашение составляется при необходимости внесения корректировок. При изменении лишь некоторых условий нет смысла переоформлять саму сделку. Как правило, дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения составляется, если нужно:

  • Досрочно расторгнуть соглашение;
  • Изменить стоимость аренды;
  • Продлить действие соглашения.

Если говорить в общем, стороны сами вправе решить, какие условия они хотят изменить. Все пункты, которые подлежат изменению, должны быть прописаны в дополнительном соглашении. Обычно соглашение отражает номера пунктов и то, как они будут звучать после изменения.

Нормативная база

В ГК РФ прописаны понятия аренды или найма, они связаны с передачей помещения во временное пользование. Статья 452 ГК РФ говорит, что дополнительное соглашение должно заключаться по тому же порядку, что и основное. Сущность подобных соглашений и их отношение к первоначальному документу обозначены в статье 453 ГК РФ. Приложение регистрируется в порядке, прописанном законом.

С точки зрения закона необходимость составления дополнения к контракту продиктована тем, что устные договоренности о каких-либо условиях не могут быть признаны юридическим фактом. Статья 310 ГК РФ гласит, что одностороннее изменение условий договора невозможно. Существует ряд обязательных условий:

  • Бумага всегда составляется в письменном виде;
  • Структура, а также форма должны в точности совпадать с формой и структурой главного контракта;
  • Бумага включает любые мелочи;
  • При наличии малейших несоответствий приложение будет признано недействительным.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения дает возможность не только изменить, но и аннулировать любые пункты договора, либо вписать их.

Необходимо, чтобы соглашение было написано простым языком. Оно должно быть доступным для понимания, поэтому следует избегать сложных формулировок, искажающих смысл.

Если у сооружения несколько собственников, согласие на любые изменения в контракте требуется от всех владельцев. Следует принять во внимание, был ли главный договор аренды здания или помещения заверен у нотариуса, регистрировали ли его в реестре, либо нет. Все действия нужно будет проделать и с дополнительным соглашением.

дополнительного соглашения

Как правило, дополнительное соглашение включает любые условия в зависимости от пожеланий сторон сделки. Ссылка на основной договор является неотъемлемым атрибутом такого документа. Внесение изменений происходит следующим образом: «Пункт №2 изложен в новой редакции…», либо «Пункт №2 считать недействительным».

Если контракт продлевается, то важно указать новый период, в течение которого действуют арендные правоотношения.

Важно отметить, что оформление договора аренды жилого, либо нежилого помещения не подразумевает существенных отличий.

Если предназначение помещения изменилось с жилого на нежилое, либо наоборот, лучше составить новый контракт. Разница в условиях может быть существенной. Соглашение оформляется в письменной форме, как и основной договор. Если договор аренды нежилого сооружения был зарегистрирован в государственном реестре, дополнительное соглашение регистрируется там же.

Чаще всего приложение призвано урегулировать цену, сроки действия договора, обязанности, либо права сторон.

Иногда стороны указывают, что при некоторых обстоятельствах (например, при росте инфляции) размер оплаты может меняться по взаимному соглашению.

Если основной договор содержит фиксированную сумму ежемесячных платежей, то и дополнительное соглашение должно содержать конкретный размер оплаты.

В некоторых случаях дополнительное соглашение призвано изменить объем обязанностей и прав сторон. Оно может содержать данные о том, что арендодатель ежегодно обязуется проводить косметический ремонт в помещении, здании, либо арендатор наделяется правом передавать сооружение в субаренду.

Правила составления

Наименование приложения должно отражать номер договора, к которому оно составляется, а также дату составления. Документ имеет следующую структуру:

  • Название, а также номер;
  • Место, дата подписания;
  • Данные арендатора и самого арендодателя;
  • Информация о сооружении, помещении или здании, предоставленном в аренду;
  • Пункты, подлежащие замене, их редакция;
  • Момент, когда соглашение вступит в силу;
  • Дополнительные данные;
  • Число экземпляров документа;
  • Подписи.

Ошибки и исправления в соглашении не допускаются. Их нельзя вносить даже при помощи фразы «исправленному верить». В некоторых случаях вы можете указать обстоятельства, которые привели к необходимости внесения изменений в договор аренды нежилого сооружения. В этом случае можно руководствоваться статьей 95 ФЗ-44.

Все наименования, даты и адреса прописываются в таком же формате, как и в первоначальном документе.

Число экземпляров соглашения равно числу сторон. В некоторых случаях участниками договора выступают не две, а больше сторон.

Бывает так, что собственник помещения изменился, и арендаторы не знают, кому платить при отсутствии договора. Позиция Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 под номером 66 такова, что при изменении собственника, независимо от того, был ли переоформлен главный договор аренды нежилого сооружения, прежний владелец здания или сооружения теряет право на доходы от имущества, а новый хозяин приобретает это право.

Обычно форма соглашения включает:

  • Преамбулу. Она отражает название и тип документа, перечисляет стороны соглашения, содержит дату и упоминание об основном документе;
  • Основная часть касается предмета соглашения и условий, подлежащих замене;
  • Заключительная часть включает реквизиты сторон, упоминание, что они согласны с изменениями, дату и подписи.

При составлении документа всегда учитывайте нюансы изменений. Каждый конкретный случай может потребовать определенных правил.

Образец дополнительного соглашения

Утвержденная форма дополнительного соглашения к договору аренды нежилого сооружения, а также любого помещения, либо целого здания отсутствует. В каждой конкретной ситуации оно может составляться по-разному.

Самое главное, чтобы документ отражал информацию о сторонах, главном договоре и изменяемых пунктах. Важна также дата составления и то число, с которого приложение к договору об аренде здания начинает действовать.

Когда вы указываете реквизиты сторон, необходимо вписать полные ФИО арендатора, а также арендодателя, адреса, по которым они зарегистрированы, и другие контактные данные. Если интересы собственника сооружения представляет доверенное лицо, оно должно предоставить доверенность, информация о которой вносится в приложение. В текст соглашения вносится информация о доверенном лице и его данные.

Суть изменений отражается в главной части приложения, в этой части содержатся ссылки на пункты договора, а также новые условия. В конце приложения должны быть инициалы сторон, их подписи. Юридические лица ставят печати. Составление приложения обычно не вызывает сложностей. Но в некоторых случаях стороны решают прибегнуть к помощи юристов.

Процедура регистрации будет такой же, как и в случае с договором аренды здания. Одна из сторон отнесет заявление и пакет документов в регистрирующий орган. Там необходимо предоставить:

  • Удостоверение личности;
  • Копию свидетельства о регистрации юридического лица;
  • Учредительные документы;
  • Выписку из реестра юридических лиц;
  • Документы, подтверждающие все полномочия лица, которое является представителем организации или учреждения;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • План земельного участка с расположенным на нем зданием;
  • Доверенность, заверенную у нотариуса, если заявитель представляет одну из сторон;
  • Несколько экземпляров приложения.

Копии всех вышеупомянутых документов должны быть поданы с оригиналами. Представленный перечень бумаг не является окончательным, при некоторых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы. Представленный бланк и образец помогут грамотно составить бумагу.

Порядок изменения арендной платы

Обозначение стоимости в арендном контракте является главным условием. До тех пор, пока цена не обозначена, контракт недействителен. Арендная плата может меняться по всевозможным обстоятельствам, в том числе в результате инфляции, осуществления капитального ремонта и в силу других аспектов.

Арендодатель должен заранее уведомить арендатора об изменении цены, это делается в письменной форме.

Отметим, что до того момента, как закончится срок действия контракта, арендатор вправе отказаться от повышения стоимости. В таком случае владелец строения, либо помещения, может настаивать на расторжении договора. Ему придется ссылаться на другие причины расторжения, обозначенные в договоре. Эти причины должны быть обоснованными.

Закон подтверждает право на отказ арендатора на изменение стоимости во время действия соглашения. Практика показывает, что арендаторы вынуждены соглашаться с изменением арендной платы, понимая, что арендодатель всегда найдет причину для расторжения контракта.

При изменении стоимости аренды здания приложение будет включать:

  • Реквизиты документа;
  • Номер пункта договора, где говорится о стоимости;
  • Новое условие с обозначением цены и порядка, в котором производится оплата;
  • Согласие обеих сторон, дату и подписи.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ обозначено, что размер оплаты меняется по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре. Пересмотр оплаты не может производиться чаще 1 раза в год.

Стоимость может меняться и чаще 1 раза в год, если:

  • Изменились некоторые обстоятельства. В статье 451 ГК РФ сказано, что влиять на размер платы может ухудшение условий доступа, либо проходимости к зданию. Проходимость могла снизиться, и выручка арендатора из-за этого уменьшилась;
  • Строительные работы привели к ухудшению видимости здания;
  • Изменилась транспортная развязка, либо маршрут к арендованным помещениям поменялся из-за дорожных работ;
  • Состояние имущества изменилось в худшую сторону. Коммуникации не позволяют получить тепло и воду в нормальном режиме.

Договор аренды может включать пункт, согласно которому арендная плата остается неизменной на протяжении всего срока аренды.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Дополнительное соглашение к договору аренды обратного действия во времени не имеет

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Арендодатель уведомил арендатора об изменении в одностороннем порядке арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности помещениями.

Арендатор продолжил платить в соответствии с изначальной договоренностью.

ВС РФ разбирался с правомерностью односторонней сделки арендодателя, а также с возможностью арендатора приобрести арендуемые помещения в собственность в преимущественном порядке.

Суть дела

ООО «Элитар Софт» (арендатор) и Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель) заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, сроком с 1 октября 2007 г. по 30 сентября 2012 г. Дополнительным соглашением от 27.07.2012 к договору аренды срок договора был продлен до 30 июня 2015 г.

Договор закрепил, что помещения передаются в аренду для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоев населения.

Стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случаях использования объектов не по целевому назначению, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи с реорганизацией ООО «Элитар Софт» дополнительным соглашением от 09.04.2015 к договору аренды арендатор был изменен на общество с ограниченной ответственностью «Фирма „Элитар Софт“» (далее — арендатор).

В апреле 2015 г. арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем изменении арендной платы. Однако арендатор продолжил выплачивать за пользование помещением прежнюю сумму.

В августе 2016 г. арендатор обратился в департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемых нежилых помещений.

Однако департамент отказал в предоставлении указанной услуги в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате. Уведомлением от 28.07.

2016 департамент в одностороннем порядке отказался от договора аренды по причине наличия задолженности по внесению арендных платежей и использования помещения не по целевому назначению.

Тогда арендатор обратился в суд с иском о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды в части размера арендной платы, признании недействительной односторонней сделки по отказу департамента от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы; обязании департамента заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он исходил из того, что арендатором были нарушены условия договора аренды.

Притом что арендатор был осведомлен о наличии у него задолженности по договору и об изменении ставки арендной платы.

Кроме того, суд признал, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы. Данное решение поддержали апелляционный суд и суд округа.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

  • арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Если заявитель не соответствует установленным требованиям, уполномоченный орган в 30-дневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае на дату обращения с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (11 августа 2016 г.) арендатор непрерывно пользовался спорным помещением более двух лет.

В качестве основания для отказа арендатору в приобретении спорного нежилого помещения департамент указал на наличие задолженности по арендной плате и нецелевое использование объекта аренды.

Вместе с тем судом первой инстанции было установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатор являлся субъектом малого или среднего предпринимательства, а площадь арендуемых помещений не превышала суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В соответствии со ст. 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с изначальным текстом договора аренды изменение условий оплаты аренды объекта должно оформляться путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора. Однако впоследствии дополнительным соглашением к договору аренды от 09.04.

2015 данное положение было исключено из договора аренды. С этого момента арендодатель получил возможность изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Между тем (на это ВС РФ обратил особое внимание) уведомление об одностороннем изменении арендной платы департамент направил раньше заключения указанного дополнительного соглашения — 7 апреля 2015 г.

ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не проверили доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения арендатора с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/376463/

Дополнительное соглашение к договору аренды: образец, правила составления

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

После согласований условий аренды жилой или нежилой недвижимости, у сторон со временем может возникнуть необходимость пересмотра некоторых пунктов уже действующего договора, в том числе, его пролонгации или отмены.

Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, в таком случае стороны могут внести изменения в действующий арендный договор, заключив дополнительное соглашение.

В законодательстве не предусмотрены отдельные требования к форме и содержанию подобного соглашения, и оно должно быть составлено в соответствии с правилами, регулирующими арендные договора.

1. В каких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды 2. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

В каких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Если стороны подписали договор об аренде помещения, условия в нем будут действовать до окончания обозначенных сроков. Возможны 2 способа пересмотра условий или сроков соглашения:

  • Мирный. Когда обе стороны согласны на новые условия в договоре аренды, они имеют право зафиксировать данный факт путем подписания дополнительного соглашения;
  • Судебный. Если одна из сторон стремится изменить условия арендного соглашения, а вторая препятствует этому, у первой есть право обратиться в суд с соответствующим требованием.

Дополнительным соглашением к договору аренды могут регулироваться все его условия, включая:

  • Стоимость аренды помещения;
  • Права арендатора на использование недвижимости;
  • Обязанности арендатора и арендодателя;
  • Даты выплат по договору;
  • Сроки соглашения.

Важно

Если дополнительное соглашение составляется для досрочного расторжения арендного договора, к нему должен прилагаться также акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.

Часто арендодатели настаивают на продлении договора аренды именно через дополнительное соглашение, даже если в нем предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия. Происходит это в тех случаях, когда аренда недвижимости регистрируется в качестве обременения права собственности. Регистратор требует от арендодателя подавать дополнительное соглашение, чтобы отслеживать сроки.

Следует отметить, что не всегда целесообразно заключать дополнительное соглашение, если стороны договорились о переводе нежилого помещения в жилое, или наоборот.

При изменении назначения помещения, права и обязанности арендодателя и арендатора сильно поменяются, в сравнении с ранее составленным договором.

Соответственно, чтобы избежать лишней путаницы и сложностей в составлении соглашения, легче прекратить действие текущего арендного договора и заключить новый.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Серьезных отличий нет в плане правил составления договора аренды и дополнительного соглашения к нему. При этом важно знать несколько правил составления подобного документа:

  • В соглашении обязательно должно быть указано, дополнением к какому конкретно договору оно является. То есть, нужно указать ключевую информацию о действующем документе, определяющем правила аренды недвижимости;
  • Когда в дополнительном соглашении указываются изменения условий основного договора, нужно отметить пункты документа аренды, которые перестают действовать или изменяется их редакция. Например: «Пункт №4 договора аренды считать недействительным»;
  • Форма дополнительного соглашения должна совпадать с формой основного договора аренды. Если документ, определяющий правила аренды, был напечатан, то дополнительное соглашение не может быть составлено в письменной форме. Это правило относится и к удостоверению документа. То есть, если договор аренды заверялся нотариусом, то потребуется заверить и дополнительное соглашение.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды

Стороны, составляющие дополнительное соглашение к договору аренды, должны понимать, что данный документ также подлежит государственной регистрации, как и основное соглашение.

Соответственно, после его подписания нужно обратиться к регистратору, чтобы он зафиксировал изменения в договоре.

Перед обращением потребуется оплатить государственную пошлину, которая для физического лица по состоянию на 2019 год составляет 350 рублей, а для юридического лица 1000 рублей.

Важно

Госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды не требуется оплачивать, если не вносятся изменения в подраздел III-1 ЕГРП.

(6 голос., 4,30 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-obrazec/

Оформление дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Оформление отношений арендодателя и арендатора оформляются в письменной форме с помощью специального договора. В нем указываются все нюансы их взаимоотношений — права, обязанности, условия оплаты, условия пользования и т.д.

В случае, когда появляется необходимость внести какие-либо изменения, корректировки и дополнения в договор аренды нежилого помещения, составляется определенное приложение — дополнительное соглашение.

В каких ситуациях требуется его оформление и как правильно оформить приложение, будет описано далее.

Когда составляется?

Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:

  • изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась);
  • поменялись условия внесения оплаты;
  • изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится;
  • появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения;
  • владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду;
  • стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.

Кроме вышеперечисленных оснований для оформления дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, могут возникнуть и другие, все зависит от ситуации.

Образец соглашения

Дополнительные соглашения к договорам аренды нежилых помещений составляются индивидуально. Какую информацию там указывать — решают стороны. Однако, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса, обязательно нужно указать существенные условия в документе.

дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения отражает:

  • название документа. Здесь обязательно указать наименование контракта — его номер, число, месяц и год оформления;
  • город, где заключается дополнительное соглашение;
  • дата составления настоящего акта;
  • реквизиты собственника недвижимого имущества. По закону, обязательно указываются сведения об организации и об уполномоченном лице, в случае, если это юридическое лицо;
  • сведения об арендаторе, указывается та же информация, что и о наймодателе;
  • описание условий, из-за которых оформляется данный документ;
  • указывается контактная информация обеих сторон сделки;
  • в конце ставятся подписи владельца и арендатора. Если одна из сторон является юридическим лицом, то обязательно ставится печать компании.

Для корректного оформления дополнения к контракту аренды, можно воспользоваться представленным примером. Скачать образец можно по ссылке.

Регистрация документа

По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.

В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.

Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.

Список документов:

  • паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
  • акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
  • учредительные бумаги;
  • бланк, полученный из реестра юридических лиц;
  • квитанция об оплаченной государственной пошлине;
  • доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
  • три экземпляра дополнительного соглашения.

Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.

В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Рука правосудия
Добавить комментарий