Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация

Как изменить или продлить договор найма или аренды жилья?

Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация

скачать Дополнительные соглашение на все случаи жизни (н-р изменение цены аренды, состава проживающих и тд) от юристов Портала

К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно. Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор.

Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ. В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.

Общие положения по изменению условий договоров

Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452, соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Изменение договоров найма жилья – дополнительное соглашение к договору найма

Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить договор найма, отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ.

Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.

соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме, и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.

Скачать дополнительное соглашение к договору найма

Изменение договоров аренды жилья – дополнительное соглашение к договору аренды

Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить договор аренды (подробнее об отличиях договора аренды и найма).

Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.

Что касается изменения договоров аренды, заключенных на срок менее 1 года, то дополнительные соглашение об изменении условий таких договоров заключаются в простой письменной форме.

Скачать дополнительное соглашение к договору аренды

Еще раз обращаем ваше внимание на то, что ни сами договоры аренды и найма, ни дополнительные соглашения к ним, вне зависимости от сроков договоров, не требует заверения у нотариуса.

Возможные причины для изменения договоров

Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ, по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной.

Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы. Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований.

Продление договора найма жилого помещения

Теперь перейдем к продлению договоров. И начнем с особенностей пролонгации договора найма.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит нанимателю.

У наймодателя есть обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма, то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ) (подробнее о сроках договоров читайте в специальной статье).

К отказу в преимущественном праве продления (в случае договора найма сроком более 1 года) на основании решения “не будем сдавать квартиру в течение года” стоит отнестись серьезно.

Так как если отказать нанимателю в продлении договора, аргументировав это таким решением, и при этом в течение года заключить договор с другим лицом, наниматель вправе будет требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора.

Продление договора аренды квартиры

При пролонгации договора аренды есть свои особенности. Как мы отметили выше, договор аренды, заключенный на срок “не менее 1 года”, подлежит государственной регистрации.

Соответственно если при продлении договора, изначально заключенного на срок менее 1года, его срок в итоге составит год и более, такой договор уже придется регистрировать.

Если же заниматься регистрацией по каким-либо причинам не хочется, то следует закончить отношения по первому договору, подписав соответствующее соглашение, а затем заключить новый договор также на срок менее 1 года.

В случае, когда первоначальный договор был зарегистрирован, его продление также должно быть зарегистрировано.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор также имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с этой же статьей в договоре могут быть предусмотрены и иные условия заключения нового договора. То есть в данном случае по договору аренды свободы выбора условий у сторон больше, чем по договору найма.

Заключение

Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма.

Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре.

Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.

Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/kak-izmenit-ili-prodlit-dogovor-arendy-ili-najma-zhilya/

Продление договора аренды

Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация

Быть или не быть, вот в чем вопрос.

Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.

Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.

Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона

Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

  • арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
  • возражения со стороны арендодателя отсутствуют.

В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.

Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.

Обратите внимание!Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.

Однако если аренда изначально была оговорена на срок менее 12 месяцев, для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.

Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.

Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение

В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:

  • стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
  • стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание!Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.

Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?

Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.

Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.

Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС

Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.

Письмо о продлении договора аренды

Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.

Обратите внимание!Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.

При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.

В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора. В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.

Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».

Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.

Направьте письмо одним из способов:

  • почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
  • электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
  • курьерской службой.

Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.

Условия продления договора аренды земельного участка

При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.

Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:

  • юридическое лицо;
  • физическое лицо;
  • местный муниципалитет.

Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.

Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение

Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.

Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.

Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.

Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.

Обратите внимание!По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.

Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:

  • по согласованию с административным органом;
  • при участии в торгах;
  • через суд.

Таким образом, условия могут быть следующими:

  • взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
  • на основании решения муниципалитета;
  • на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.

Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?

Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях. Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах. Следует подать соответствующее заявление.

Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.

Кроме заявления, при себе нужно иметь копию договора аренды и паспорт

Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ.

Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке).

Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.

Заявление пишется на имя главы местной администрации. Если поселение достаточно большое, и орган власти имеет подразделение в виде земельного отдела, следует обращаться к его руководителю.

Обратите внимание!Заявление составляется в свободной форме. Оно должно носить характер уведомления арендодателя о скором завершении срока действия договора аренды и намерениях заявителя по продлению пользования земельным участком.

При этом важно оставить прежним целевое назначение участка, в соответствии с разрешенным использованием земли.

Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ, в заявлении нужно указать, что:

  • арендуемый надел не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах;
  • пролонгация аренды в пользу заявителя должна проходить на льготных основаниях, без участия в аукционе.

Весь пакет документов с заявлением следует направить или передать лично должностному лицу под роспись. Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. После этого муниципалитет вынесет решение о продлении документа или об отказе.

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?

Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.

Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.

Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:

  • если строительство не было санкционировано;
  • категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
  • работы так и не были начаты;
  • участок используется не по назначению.

Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.

Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.

Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодате

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/prodlenie-dogovora-arendy-5ad9a9a09d5cb3f21159b633

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.

В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы.

Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.

8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.

8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.

07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.

2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/282778/

Продление договора аренды квартиры

Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация

Когда подходит время окончания действия договорных отношений при отсутствии нарушений со стороны арендатора, а также при наличии согласия обеих сторон продлить договор аренды квартиры не составляет особого труда.

Договор аренды квартиры либо же иного жилого объекта, как и любой другой тип договора, заключается на определенный срок. В этом случае важно учесть все нюансы договорных отношений и сделать все правильно, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.

Правовое регулирование

Продление договора аренды на прежних условиях регламентировано Гражданским кодексом РФ, а именно его 450, 452, 674 и 684 статьями.

Так, арендодатель обязан в обязательном порядке уведомлять арендатора о своих намерениях:

  • продолжить сотрудничество на тех же условиях;
  • изменить условия аренды квартиры;
  • прекратить действие договора аренды жилого помещения.

ВАЖНО !!! Наиболее приемлемой формой уведомления считается письменная корреспонденция, так как она позволяет наверняка удостовериться в том, что сообщение дошло до адресата и в случае необходимости это является дополнительным подтверждением соблюдения порядка расторжения договора. Уведомление составляется в произвольной форме. При необходимости образец можно найти в свободном доступе в интернете.

https://www.youtube.com/watch?v=ebqxqcUCXxM

Уведомление должно быть направлено арендатору не позднее, чем за 3 месяца до момента окончания срока действия договора либо же за такое же время в случае, когда планируется досрочное прекращение сотрудничества.

Договора аренды недвижимости бывают нескольких видов:

  • долгосрочные (свыше 5 лет, но не более 49 лет);
  • среднесрочные (от года до пяти лет);
  • краткосрочные (до года).

Каждый из указанных разновидностей договоров аренды по истечению указанного в нем срока необходимо продлить либо же он прекратит свое действие.

Если в тексте договора отсутствует указание на срок его действия, то он считается бессрочным и не требует продления.

При продлении чаще всего используется первоначальный срок действия договора, т.е. если договор заключался на 5 лет, то и продляется он на такой же срок.

ВНИМАНИЕ !!! Срок действия договора имеет значение для регистрации. Так, все договора (исключение – заключаемые до года) подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Данная процедура предполагает уплату государственной пошлины.

Не зарегистрированный договор в последующем не влечет юридических гарантий и не дает защиты при обращении в судебные органы в случае возникновения спорных ситуаций. 

Варианты продления договора

  1. Автоматическое продление.

Каждый договор аренды, заключенный на один год и более, должен обязательно регистрироваться в ЕГРН через местные представительства Росреестра.

Чтобы каждый раз при продлении сроков не тратить время и деньги на продление срока договора, довольно часто в тексте основного документа указывается информация о возможности автоматической пролонгации.

В этом случае если собственник квартиры не извещает арендатора о продлении срока аренды либо расторжении договора, он считается продленным на тех же условиях и на такой же срок.

Пролонгация предполагает заключение договора на 11 месяцев или другой срок, но обязательно чуть меньше года, в тексте которого имеется фраза о том, что если ни одна из сторон не предпримет попыток к расторжению договорных отношений до истечения срока договора, он будет считаться продленным автоматически на тех же условиях. После 11 месяцев начинает действовать пролонгация, то есть как будто бы заключается новый договор, но с теми же условиями. Допускается пролонгация на тот же срок, что и первоначальный договор, либо же бессрочно.

  1. Подписание дополнительного соглашения.

Данный вариант крайне схож с пролонгацией, только осуществляется не в автоматическом режиме, а посредством подписания дополнительного документа, где оговариваются условия дальнейшей аренды квартиры.

ВАЖНО !!! Дополнительное соглашение подходит в случае, когда предполагается не только продление срока договора, но и изменение некоторых условий. Например, повышается размер арендной платы, переносится конечный срок оплаты и т.д.

  1. Заключение нового договора аренды.

Заключение нового договора актуально в ситуациях, когда планируется изменение существенных условий договора либо же такая необходимость вызвана определенными внешними факторами. К таким ситуациям относятся:

— необходимость указания в бухгалтерской отчетности нового договора, а не дополнительное соглашения, что продиктовано более простым оформлением документации;

— существенное изменение условий. Например, арендатор в счет арендной платы должен произвести косметический ремонт жилого помещения;

— истек срок действия договора, а в тексте не указано об автоматической пролонгации.

  1. Судебное продление срока.

Данный вариант при аренде квартиры встречается не очень часто, но он возможен, если одна из сторон договора грубым образом нарушает условия договора или права другой стороны. В таком случае ущемленная сторона подает исковое требование в суд.

Продление договора через суд возможно в случае, когда арендодатель нарушает преимущество квартиросъемщика при продлении договора, отдавая предпочтение другому лицу, либо же необоснованно отказывается продлять договор либо досрочно расторгает договорные отношения.

В данном случае для 100% восстановления нарушенных прав лучше взять образец искового заявления либо для его подготовки обратиться к грамотному юристу.

Преимущественное право на продление

Согласно статье 684 Гражданского кодекса РФ лицо, снимающее жилье, при продлении срока действия договора имеет преимущественное право перед иными лицами, претендующими на эту же жилплощадь.

ВАЖНО !!! Бывают ситуации, когда арендодатель отказывается продлять договор. Если со стороны квартиросъемщика не было допущено нарушений, а жилье в последующем планируется под сдачу, но уже другим лицам, то первоначальный арендатор имеет преимущественное право остаться в данной квартире.

Отказ в дальнейшем предоставлении квартиры в аренду бывшему квартиросъемщику считается обоснованным только в том случае, когда жилплощадь не планируется к предоставлению в аренду в последующем, а будет использоваться для собственных нужд.

Если будет установлено, что в течение года с момента окончания действия договора аренды указанная квартира все же была арендована, но другими лицами, первоначальный арендатор может в судебном порядке требовать признания договора недействительным, а также возмещения убытков, понесенных на поиск нового жилья и заключение договора. Арендодателю повезет, если поиск в данном случае осуществлялся самостоятельно, без агента. В противном случае услуги компании в сфере недвижимости также могут быть включены в понесенные убытки.

Если арендодатель хочет самостоятельно решать вопрос о продлении сроков либо же отказе в дальнейшем сотрудничестве с конкретным арендатором и при этом не бояться того, что квартиросъемщик воспользуется своим преимущественным правом на данный жилой объект, следует заранее обговорить данный момент и обозначить его в договоре. Тогда ему не придется оправдываться и думать как отказать лицу в дальнейшем продлении договорных отношений, а арендатор не сможет принятое решение оспорить в судебном порядке, так как в таком случае договор может быть расторгнут даже без указания причин принятого решения.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/kak-prodlit-dogovor-arendy-kvartiry

Продление договора аренды земельного участка: как происходит

Краткосрочный договор аренды автоматическая пролонгация
Г. Алексеев Автор статьи

Право граждан брать в аренду земельные участки закреплено в Земельном и Гражданском кодексах РФ.

Договор может быть заключен с частными или юридическими лицами, а также с органами местного самоуправления.

В соответствие с законом РФ, документ имеет определенный срок, по окончании которого его действие прекращается или пролонгируется. В том случае, если соглашение не было продлено автоматически, его следует перезаключить.

Автоматическое продление сделки

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора аренды земельного участка происходит автоматически на аналогичный период и на установленных условиях, если:

  • действие конвенции истекло, но стороны не изъявили желания ее расторгнуть;
  • арендующее лицо продолжает пользоваться наделом.

Если собственник участка не пожелал расторгнуть или перезаключить сделку на новых условиях, гражданин, арендующий надел, вправе пользоваться им на прежних условиях.

Продление срока договора

Соглашения могут быть краткосрочным или долгосрочным. Сроки, на которые допускается их заключать, определены статьей 39.8 ЗК РФ. Краткосрочные конвенции подписываются не более, чем на пять лет. Они необходимы в случаях, когда требуется:

  • благоустроить территорию;
  • оборудовать стоянку или парковку для автотранспорта;
  • возвести временное сооружение;
  • реконструировать или построить какой-либо недвижимый объект.

Долгосрочные сделки заключаются на срок от 5 до 49 лет. Они необходимы, если:

  • арендатор в дальнейшем планирует выкупить надел в собственность;
  • предполагается длительная эксплуатация недвижимых объектов или промышленных зон;
  • пользователь планирует развести на участке фермерское или личное подсобное хозяйство.

Процедура продления договора аренды земельного участка зависит от его срока. Если действие конвенции пролонгируется на период, превышающий один год, ее необходимо зарегистрировать в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра (ФУГРЦ). Зарегистрировать документ должен владелец участка.

Арендатор либо иное уполномоченное лицо имеют право зарегистрировать документ только при наличии соответствующей доверенности от собственника надела, заверенной в нотариальной конторе. Процесс занимает тридцать дней.

Для регистрации потребуется оплатить государственную пошлину, заполнить стандартное заявление и представить следующие документы:

  • оригинал и копию договора;
  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности сторон;
  • выписку из кадастрового паспорта на землю;
  • копию кадастрового плана участка.

Только после того, как состоится регистрация, сделка будет считаться законной.

По окончании действия соглашения стороны (как частные лица, так и муниципалитет) теряют право на его продление. В данном случае необходимо подписать новый документ и при необходимости зарегистрировать его в ФУГРЦ.

Владелец земли, желающий перезаключить сделку с действующим пользователем, должен уведомить об этом последнего письменно. После получения уведомления от собственника, арендатор должен перезаключить и зарегистрировать договор в установленное время (на следующий день после того, как истечет срок аренды).

Гражданин, пользующийся землей, также имеет право заблаговременно уведомить ее владельца о своем желании продлить конвенцию. Если же гражданин, подписавший соглашение, сменил место жительства или скончался, сделку необходимо перезаключить в обязательном порядке.

Для этого следует обратиться в административные органы с заявлением и паспортом (либо иным документом, удостоверяющим личность).

Если одной из сторон является частное лицо, собственника следует уведомить в течение месяца, а в документе зафиксировать данные по новому арендатору.

Условия заключения сделки

В том случае, если за время, на которое надел был предоставлен в пользование, его владелец изменил условия и сумму оплаты, а также иные условия, на которых была заключена сделка, участники должны будут подписать дополнительное соглашение. Собственный экземпляр документа должен быть у каждого из них.

Право на продление

Российское земельное законодательство наделяет действующего арендатора преимущественным правом продлить конвенцию после окончания срока ее действия.

В третьем и четвертом пунктах статьи 39.6 ЗК России прописано, что арендаторы могут продлить договор аренды земельного участка без торгов только в том случае, если конвенция была подписана без аукциона. При этом они не лишаются первоочередного права получить надел в пользование. Гражданами, которым предоставляется такая возможность, являются:

  • собственники каких-либо сооружений, построек или зданий;
  • лица, арендующие землю для дачных хозяйств или садоводства.

Во всех остальных случаях заключить новое соглашение арендаторы могут только на торгах.

Законодательство РФ предоставляет собственникам земельных участков право сдавать наделы в наем на определенный срок, по истечении которого необходимо будет составить дополнительное арендное соглашение или перезаключить сделку, а затем зарегистрировать документ в ФУГРЦ. Если действие соглашения истекло, а участники сделки не изъявили желания разорвать договор, то последний будет продлен автоматически на тот же срок и на прежних условиях.

Источник: https://pravometr.ru/prodlenie-dogovora-arendy-zemel-nogo-uchastka-kak-proishodit.html

Рука правосудия
Добавить комментарий