Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Гарантийный платеж при аренде: учетные тонкости. Налоги и бухгалтерск

Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Гарантийный платеж, который перечисляет арендатор арендодателю, по своей сути является обеспечением выполнения обязательств. На это прямо указывает ч. 1 ст. 199 ХКУ.

Когда речь идет об аренде, то гарантийный платеж чаще всего на практике в зависимости от содержания этого вида договора выступает в роли задатка или залога. Детально о юридической сути этих видов обеспечений читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 15, с. 51 и 2018, № 16, с. 77.

Мы же лишь кратко напомним, когда на практике обычно используют каждый из этих видов обеспечения, поскольку от этого во многом зависит порядок учета получения такого платежа.

Гарантийный платеж в виде задатка используют уже после возникновения у арендатора обязательств по основному договору (то есть договору аренды). Дело в том, что согласно п. 1 ст. 570 ГКУ задаток выдается кредитору должником в счет платежей по договору, в подтверждение обязательств и в обеспечение их исполнения.

Обычно гарантийный платеж в виде задатка арендодатель получает с целью гарантирования арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды в полном объеме (уплаты арендных платежей, надлежащего отношения к имуществу и тому подобное).

И этот платеж будет использован либо в виде компенсации понесенных убытков, если произойдет нарушение договора аренды или его расторжение, либо будет зачислен в счет обязательств по договору (как правило, в уплату аренды за последний месяц аренды), если арендатор добросовестно будет исполнять принятые на себя обязательства.

Также возможен возврат такого платежа, но это происходит только в случае невыполнения обязательств арендодателем, но это бывает достаточно редко, потому об этом не будем говорить.

Внимание! О том, что по договору происходит выдача задатка, следует указать или в основном договоре или заключить об этом отдельное соглашение. Если этого не сделать, то такой задаток будет считаться обычным авансом (п. 1 ст. 570 ГКУ).

Когда говорят о гарантийном платеже в виде

залога, то обычно имеют в виду платеж, совершенный до возникновения обязательств по заключенному договору аренды

То есть после заключения основного договора, но до момента получения арендатором имущества в пользование. Дело в том, что только залог может обеспечивать требования, которые могут возникнуть в будущем (ст. 573 ГКУ).

Гарантийный платеж в виде залога в случае наступления события, для обеспечения которого он предоставлен (например, повреждение имущества), зачисляется в счет возмещения убытков. То есть ведет себя, как и задаток.

Если же событие, в обеспечение которого он был предоставлен, не наступает, то средства обязательно возвращаются арендатору. Обычно при условии, что между арендатором и арендодателем не будет заключено дополнительное соглашение по поводу, например, зачисления этого платежа в счет арендных платежей. Тогда такой платеж, как и залог, будет признан средством платежа по договору аренды.

Учитывая все вышесказанное, бухгалтер и должен учитывать полученный и выданный гарантийный платеж и осуществлять его налогообложение.

Учет у арендатора

Бухучет. По своей сути выданный гарантийный платеж считается дебиторской задолженностью. Поэтому в момент уплаты гарантийного платежа в бухучете арендатор не относит сумму такого платежа в состав расходов, а признает прочей дебиторской задолженностью, то есть отражает на дебете субсчета 377 «Расчеты с прочими дебиторами» (п. 9.2 П(С)БУ 16).

При этом поскольку это не простая задолженность, а гарантия, то одновременно при ее выдаче арендатор в учете отражает эту сумму на забалансовом счете 05 «Гарантии и обеспечения предоставленные».

Далее все будет зависеть от направления такого платежа.

1. Если гарантийный платеж зачисляется в счет уплаты арендных платежей за последний период, то арендатор должен отразить в учете такое зачисление.

То есть нужно осуществить взаимозачет задолженности по гарантийному платежу (который учитывается как прочая дебиторская задолженность) с размером начисленной арендной платы (Дт 685 — Кт 377).

После этого арендатору нужно только списать с забаланса выданные гарантии.

2. Если гарантийный платеж возвращается назад арендатору, то в учете арендатор просто показывает возврат ранее выданных средств. То есть кредитует субсчет 377 и дебетирует субсчет 311.

И обычно списывает с забаланса сумму выданной гарантии. Доход в этом случае не возникает, поскольку фактически предприятие получит назад свои же средства.

То есть у него при этом не происходит ни увеличения активов, ни роста капитала (п. 5 П(С)БУ 15).

3.

Если гарантийный платеж превращается в штраф (он зачисляется в счет покрытия нанесенных ущербов арендодателю от повреждения имущества или расторжения договора), то в учете в периоде признания своей вины арендатор должен отнести размер предоставленного гарантийного платежа в состав прочих операционных расходов (п. 20 П(С)БУ 16), то есть в дебет субсчета 948 «Признанные штрафы, пеня, неустойки» (проводка: Дт 948 — Кт 685). Одновременно арендатор должен зачислить гарантийный платеж в счет погашения задолженности по начисленным штрафным санкциям (Дт 685 — Кт 377) и списать с забаланса предоставленные гарантии.

Налог на прибыль. В налоговоприбыльном учете факт выдачи гарантийного платежа, его возврат или зачисление в счет уплаты арендной платы отражают по правилам бухучета.

Другое дело, когда речь идет о гарантийном платеже, который превращается в штрафную санкцию из-за невыполнения обязательств. Здесь следует помнить, что для малодоходников все как в бухучете (то есть корректировать финрезультат не надо).

А вот если арендатор является высокодоходником или малодоходником-добровольцем, то здесь в игру вступает п.п. 140.5.11 ПКУ. Он требует от арендатора

увеличить финрезультат до налогообложения на сумму расходов от признанных штрафов, пени, неустоек, начисленных согласно гражданскому законодательству и гражданско-правовым договорам

Правда, учитывать эту корректировку надо лишь в том случае, если штрафы признаны в пользу: лиц, которые не являются плательщиками налога на прибыль (кроме физических лиц*), или прибыльщиков-нулевиков. На этом настаивают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 27.03.2018 г. № 1260/6/99-99-15-02-02-15/ИНК).

ЕН. Для арендатора — плательщика единого налога (ЕН) факт выдачи гарантийного платежа никаких налоговых последствий не несет. Поскольку доход у него считается только по поступлению средств (п.п. 2 п. 292.1 ПКУ).

При возврате гарантийного взноса после окончания договора аренды такие суммы в доход также попасть не должны. В этом случае единщик просто получает свои средства назад. А такие суммы однозначно доходом считать нельзя.

Учет у арендодателя

Бухучет. Для арендодателя полученный гарантийный платеж является кредиторской задолженностью. Поэтому в момент его получения эта сумма не признается доходом и отражается по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» (п. 6.6 П(С)БУ 15). Параллельно с этим арендодатель должен показать полученную гарантию на забалансовом счете 06 «Гарантии и обеспечения полученные».

В дальнейшем все зависит от сути такого гарантийного платежа:

1. Если гарантийный платеж зачисляется в счет уплаты арендных платежей за последний период, то арендодатель должен признать доход от операционной деятельности при начислении арендных платежей (Дт 361 и Кт 703 или 713) и зачислить полученный аванс в счет погашения этой задолженности (Дт 685 — Кт 361). Параллельно придется списать сумму полученной гарантии с забаланса.

2. Если гарантийный платеж возвращается назад арендатору, то это будет обычная операция возврата ранее полученных сумм. То есть дебетируем субсчет 685 и кредитуем субсчет 311. Ну и, конечно же, списываем полученные гарантии с забаланса.

3.

Если гарантийный платеж превращается в штраф (арендатор исполнял обязательства не должным образом), то гарантийный платеж приобретает статус штрафной санкции. На сумму признанных должником штрафов арендодатель признает прочий доход от операционной деятельности (Дт 377 — Кт 715 «Полученные штрафы, пени, неустойки»).

И в счет погашения этих сумм зачисляет полученный гарантийный платеж (Дт 685 — Кт 377) и списывает полученные гарантии с забаланса.

Налог на прибыль. В налоговоприбыльном учете для всех арендодателей получение гарантийного платежа и его зачисление в счет штрафов или арендных платежей, как и возврат, отражается по бухучетным правилам.

ЕН. Если в аренду объект передает плательщик ЕН, то в случае получения по такому договору любого гарантийного платежа у него доход возникать не должен. Потому что такой платеж нельзя считать средствами, полученными от продажи товаров, работ или услуг.

В то же время налоговики по этому поводу имеют другое мнение (категория 101.01.02 БЗ). Они настаивают, что

плательщик ЕН (как юрлицо, так и ФЛП) при получении гарантийных взносов от арендаторов обязан включать такие суммы в состав дохода периода, в котором они были получены

При этом не имеет значения, будут ли эти средства оставаться у предприятия (как оплата за аренду или как штрафы), или будут возвращены арендатору.

Более того, в случае возврата этих сумм плательщик ЕН даже не сможет уменьшить свой доход. Аргументы: такие суммы средств не являются авансом или предоплатой за товары (работы, услуги). А корректировать доход п.п. 5 п. 292.11 ПКУ позволяет только при возврате именно таких сумм.

Мы с таким подходом не согласны. Для того, чтобы арендодатель был обязан включать гарантийный платеж в доход, нужно, чтобы у него не только поступили средства на счет или в кассу, но и их можно было признать доходом согласно П(С)БУ 15. Подробно об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 80, с. 30.

И, кстати, на это также указывают фискалы (см. письмо ГУ ГФС в Донецкой области от 08.09.2017 г. № 1868/ИНК/05-99-12-04-14).

Поэтому, на наш взгляд, до того момента пока гарантийный платеж не будет зачислен в счет оплаты за арендный платеж или в виде штрафов за невыполнение условий договора аренды, признавать его доходом не следует.

В то же время, поскольку по этому поводу в головах фискалов сейчас только фискальные мысли, то доказывать свое право на невключение гарантийных платежей, которые возвращаются арендатору, в доход придется через суд.

НДС-учет

У арендодателя. По мнению налоговиков (см. письмо ГФСУ от 28.10.2015 г. № 22839/6/99-99-19-03-02-15

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/september/issue-74/article-39175.html

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).

Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д.

Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,
  • задержка арендной платы или ее части,
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм.

В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.

1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору.

При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

  • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
  • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

ДебетКредит
Перечислена сумма обеспечения арендодателю7651
По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору5176
Зачет обеспечения в счет арендной платы:Стоимость аренды за текущий месяцВыделен НДСОбеспечительный платеж зачтен в счет аренды201960606076
Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора9176

Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

Источник: https://spmag.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Ндс по обеспечительному платежу в договоре аренды

Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды, который арендодатель получил в качестве гарантии для заключения основного договора аренды, не должен быть включен в налоговую базу по НДС, поскольку он не связан с оплатой реализованных услуг.

НДС облагаются операции по реализации товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В налоговую базу при этом включаются денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (подп.

2 п. 1 ст. 162 НК РФ). В арендных взаимоотношениях довольно часто применяют условие об обеспечительном платеже. Его используют как на этапе предварительного договора, так и уже после заключения договора аренды.

В комментируемом письме разъяснено, в каких случаях суммы обеспечительного платежа арендодатель должен включать в налоговую базу по НДС, а в каких – нет.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из них в пользу другой определенной денежной суммы, т. е. обеспечительного платежа.

На практике обеспечительный платеж еще именуют как “гарантийный взнос”, “страховой депозит” и т. д. Это деньги, которые обеспечивают обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора;
  • задержка арендной платы или ее части;
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма (или ее часть) изымается арендодателем.

При ненаступлении в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обязательства обеспечительный платеж в общем случае подлежит возврату, но договор может предусматривать и другое. Например, использовать эти деньги в качестве штрафных санкций за нарушение условий договора или обеспечительного платежа по основному договору.

Платеж по предварительному договору

Обеспечительный платеж, полученный арендодателем по предварительному договору до заключения договора аренды, обеспечивает обязательство заключить этот договор. Если договор аренды будет заключен, перечисленные деньги арендодатель может возвратить арендатору или зачесть в счет обеспечительного платежа уже по самому договору аренды.

В случае если условия, предусмотренные предварительным договором, нарушены, то есть арендатор отказался заключить договор аренды, обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве неустойки за это нарушение.

Минфин считает, что в момент получения обеспечительного платежа по предварительному договору в базу по НДС его включать не следует.

Платеж по заключенному договору аренды

Обеспечительный платеж в рамках заключенного договора аренды выполняет функцию предоплаты (аванса), полученной в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Эти денежные средства включаются в налоговую базу по НДС:

  • заключения договора аренды, если платеж внесен до заключения договора и зачтен в счет обеспечительного платежа по нему;
  • получения денежных средств в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды.

Пример. Зачет обеспечительного платежа

Между компанией-арендодателем и компанией-арендатором заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор аренды.

Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 200 000 руб.

, который подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды по за-ключенному сторонами основному договору.

Договор аренды был заключен своевременно в срок, установленный предварительным договором.

Бухгалтер арендодателя сформирует проводки:

На дату поступления обеспечительного платежа

Дебет 51  Кредит 76
1 200 000 руб. – поступил обеспечительный платеж по предварительному договору;

Дебет 008
1 200 000 руб. – учтена сумма обеспечительного платежа по предварительному договору.

На дату заключения договора аренды

Дебет 76  Кредит 62 субсчет “Расчеты по авансам полученным”
1 200 000 руб. – зачтен обеспечительный платеж по предварительному договору в счет арендной платы по договору аренды;

Кредит 008
1 200 000 руб. – списана сумма обеспечительного платежа по предварительному договору;

Дебет 76 АВ  Кредит 68 “Расчеты по НДС”
200 000 руб. (1 200 000 руб. : 120% × 20%) – начислен НДС с аванса по договору аренды.

В последнем месяце договора аренды:

Дебет 62  Кредит 90.1 субсчет “Выручка”
1 200 000 руб. – отражена реализация услуг по аренде;

Дебет 90.3  субсчет “НДС”
200 000 руб. – отражен НДС по отгрузке;

Дебет 62 субсчет “Авансы полученные” Кредит 62
1 200 000 руб. – зачтен аванс;

Дебет 68 “Расчеты по НДС”  Кредит 76 АВ
200 000 руб. – возмещен НДС.

А есть ли доход? С точки зрения налога на прибыль, если обеспечительный платеж возвращается арендатору, эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель в дальнейшем оставляет эту сумму у себя в качестве арендной платы или штрафа, он должен учесть ее как свой доход. И, соответственно, уплатить с нее налог.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Практическая энциклопедия бухгалтераВсе изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.Узнать подробнее

Источник: https://www.buhgalteria.ru/article/nds-po-obespechitelnomu-platezhu-v-dogovore-arendy-

Обеспечительный платеж — «подушка» для договора аренды

Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Как показывает практика, многие компании, сдающие в аренду свое имущество, прописывают в договоре условие по внесению арендатором обеспечительного платежа.

Тем самым арендодатели страхуются от возможных рисков, связанных с неисполнением арендатором своих обязанностей.

О том, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора аренды с обеспечением и какие налоговые последствия ждут арендодателей и арендаторов в части обеспечительного платежа — наша статья.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— неустойкой,

— залогом,

— удержанием вещи,

— поручительством,

— гарантией независимой стороны,

— задатком,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается.

Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной.

Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Обеспечение в договоре аренды

Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:

— составляется в отношении дорогостоящего имущества;

— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

— действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;

— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Составляем договор

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

— конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

— объем средств, вносимых в обеспечение;

— порядок внесения и использования платежа;

— порядок пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

— порядок изменения размера обеспечительного взноса;

— порядок возврата обеспечительного взноса.

Внесение обеспечительного платежа

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

— срок, в который перечисляется платеж, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

— вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору.

На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих обеспечительный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки обеспечительного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование обеспечительного платежа

Как мы уже сказали, обеспечительный платеж может использоваться:

— на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

— на оплату арендной платы за завершающие периоды действия договора аренды, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендодатель должен известить арендатора о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться соответствующими документами.

Форма такого извещения (уведомления) может быть приведена в приложении к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат обеспечительного платежа

Варианты использования суммы обеспечения по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты последнего периода аренды, то иными возможными вариантами могут быть:

— возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу, если отраженные в договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней.

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

— распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

— переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Условия об обеспечительном платеже могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример

Оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 обеспечительный платеж в размере 50 000 руб.

2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1 Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его невозмещении Договор подлежит расторжению.

3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что сделка подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

А теперь рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа у сторон договора аренды. Сразу скажем, он будет зависеть от условий договора и от того, какую функцию выполняет обеспечительный платеж. Рассмотрим различные ситуации.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер

Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.

НДС

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.

Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции.

По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг.

Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/384847/

Обеспечительный платеж в договоре аренды бухгалтерские проводки — Недвижимость, работа, имущество

Обеспечительный взнос по договору аренды ндс

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный платеж НДС

В договорах аренды имущества в качестве одного из условий часто встречается внесение обеспечительного (гарантийного) взноса. В этом случае арендатор до начала срока аренды и внесения первого арендного платежа уплачивает арендодателю некоторую сумму, как правило кратную ежемесячной арендной плате.

Это гарантирует соблюдение имущественных интересов арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Включается ли такая сумма в налоговую базу по НДС? Если поступления от сдачи имущества в аренду у компании существенны, вопрос может немалого стоить.

Попробуем разобраться…

Задаток, обеспечительный взнос или аванс?

Правовая природа платежа, названного в договорах аренды имущества обеспечительным взносом, гарантийным платежом или задатком, имеет большое значение для целей обложения НДС. Чтобы разобраться в тонкостях терминологии, обратимся к нормам гражданского законодательства.

Обеспечение исполнения обязательств регламентировано гл. 23 ГК РФ (ст. ст. 329 — 381). Согласно ст.

329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Обеспечительный взнос/гарантийный платеж в этой статье не названы, но перечень способов обеспечения исполнения обязательств остается открытым. То есть договором может быть предусмотрена форма обеспечения исполнения обязательств, не установленная нормами ГК РФ.

понятия «аванс» нормами гражданского законодательства четко не определено: лишь в ст. 487 ГК РФ содержится понятие предварительной оплаты как установленной договором купли-продажи обязанности покупателя произвести частичную либо полную оплату до передачи товара продавцом. В то же время ГК РФ достаточно четко отграничивает задаток от аванса.

Так, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Однако в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности из-за незаключения соглашения о задатке в письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. п. 2 и 3 ст. 380 ГК РФ).

Источник: https://lawnedinform.com/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy-buhgalterskie-provodki/

Рука правосудия
Добавить комментарий